Achat appart : ce qu'il faut savoir avant de se lancer

L’achat d’un appartement n’est pas un acte anodin. Il soulève plusieurs points, notamment ceux de la copropriété, de l’achat à deux (couples mariés ou non mariés) et de la garantie des vices cachés. Voici un focus sur ces trois aspects importants à prendre en compte dans l’achat d’un appart.

Acheter un appart en copropriété

Avant de faire le choix d’acheter votre appart en copropriété, vous devez prendre conscience de tout ce que cela implique en termes de droits, mais aussi de devoirs. Si vous achetez en copropriété, vous devrez :

  • Respecter un règlement de copropriété, qui détaille notamment les règles concernant les parties communes. Pour en savoir plus, lire la fiche « Règlement de copropriété ».
  • Participer à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, en vous acquittant des charges de copropriété. Pour en savoir plus, lire la fiche « Charge de copropriété ».
 
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Voici quelques conseils concernant l’achat d’un appart en copropriété :

  • Vérifiez que l’immeuble est bien entretenu. Pour cela, le vendeur doit vous remettre le carnet d’entretien de l’immeuble, les comptes-rendus et procès verbaux des assemblées générales de copropriétaires, le contrat d’assurance de la copropriété et les documents comptables (le bilan). Portez une attention particulière sur les travaux votés et leur montant.
  • Demandez le montant de toutes les charges de copropriété.
  • Vérifiez la composition et l’état du voisinage. En copropriété ou non, vivre en appartement implique davantage de promiscuité. Vous devez vous assurer que vos voisins ne sont pas trop bruyants et que, plus généralement, aucuns ne posent problème. Pour cela, renseignez-vous auprès du syndic de copropriété.

Pour en savoir plus sur la copropriété en général et son fonctionnement, lire la fiche « Copropriété ».

Acheter un appart à deux

Que vous soyez un couple non marié ou un couple marié, acheter un appart à deux comporte des formalités spécifiques.

Si vous êtes un couple non marié (PACS ou concubinage), vous avez trois possibilités :

  • Acheter en indivision. Chacun de vous deux devient propriétaire à hauteur de son apport financier. Chacun reçoit une part de l’appart. Ce dispositif permet de partager facilement l’appartement en cas de séparation ou de décès. Inconvénient : l’un des propriétaires peut vendre à tout moment sa part.
  • Constituer une Société Civile Immobilière (SCI), qui devient propriétaire de l’appart. Chacun de vous deux détient des parts dans la société. Facile à partager, l’appart en SCI exige une gestion comptable et financière assez lourde et chère.
  • Conclure un pacte tontonier. Ce pacte permet de transférer l’intégralité de la propriété de l’appart au survivant en cas de décès de l’un des deux propriétaires. Sans droits de mutation. La « Tontine » n’est possible que pour les apparts d’une valeur inférieure à 76 000 euros.
 
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Si vous êtes mariés, deux situations doivent être distinguées :

  • Vous êtes sous le régime de la communauté. Votre appartement est partagé entre vous deux, même si un seul de vous deux participe à l’achat. En cas de décès ou de divorce, l’appart sera partagé en deux parts égales.
  • Vous êtes marié sous le régime de la séparation des biens. Ce régime implique que tous les biens acquis avant et pendant le mariage demeurent la propriété exclusive de celui qui les a acquis. Si vous êtes sous ce régime, vous devrez acheter l’appart en indivision. Chacun sera propriétaire d’une part correspondant au montant de son apport. Chacun récupérera sa part en cas de divorce.

Achat appart : la garantie de vices cachés

Dans une transaction immobilière, le vendeur doit garantir l’acheteur contre les vices cachés, c’est-à-dire contre les défauts qui ne sont pas visibles. Cette garantie protège l’acheteur et pourra « jouer » si celui-ci découvre après coup dans l’appart un défaut qui était impossible à constater lors de la visite.

Pour être mise en œuvre, le défaut doit être caché. Les vices qu’il était possible d’apercevoir lors des visites préalables à l’achat de l’appart ne sont pas concernés. La garantie des vices cachés, souscrites obligatoirement par le vendeur, existe pendant les deux premières années. Au-delà de ces deux années, la garantie ne peut plus être invoquée.

L’existence de la garantie des vices cachés et les conditions de sa mise en œuvre sont détaillées dans les conditions générales de vente (CGV). Pour bénéficier de la garantie, l’acheteur doit prouver la réalité du vice caché. C’est à lui qui revient la charge de la preuve. Il est conseillé de faire appel à un expert.