Le calcul de l'augmentation du loyer

L’augmentation du loyer en cours de bail est possible mais est limitée à la variation de l’Indice de référence. Les conditions de l’augmentation sont beaucoup moins contraignantes en début de bail. Voici toutes les règles relatives à l’augmentation du loyer.

Augmentation du loyer au cours du bail ou au renouvellement

Si vous êtes bailleur, vous avez le droit d’augmenter votre loyer en cours de bail, mais en respectant certaines conditions. Vous n’êtes autorisé à augmenter le loyer qu’à la date d’anniversaire de la signature du bail, c’est-à-dire une fois par an.

L’augmentation de loyer ne cours de bail est fortement encadrée. Le pourcentage de l’augmentation ne peut pas dépasser la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL).

 
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Un bail est en général signé pour trois ans, mais il est tacitement renouvelé si le locataire souhaite rester et que le bailleur ne donne pas congé à son locataire. Est-il possible d’augmenter le loyer lors du renouvellement tacite du bail ? La réponse est la même que celle faite tout à l’heure. Oui, mais dans les limites de l’Indice de référence.

En revanche, s’il apparaît que le loyer du logement est largement en-dessous des prix du marché immobilier, il est possible de déroger à cette règle et de proposer au locataire en place un nouveau loyer. L’augmentation du loyer, dans ce cas, doit être justifiée : le bailleur doit communiquer les loyers de référence à son locataire. Par ailleurs, l’augmentation du loyer doit être progressive.

Attention : pour pouvoir augmenter le loyer en cours de bail, vous devez mentionner une clause de révision du loyer dans le contrat de bail. Si vous oubliez cette clause, vous ne pourrez pas augmenter le loyer pendant toute la durée du bail.

Augmentation du loyer au début du bail

Si votre locataire quitte le logement et que vous louez votre bien à une nouvelle personne, pouvez-vous augmenter le loyer librement ? La réponse est oui. Le passage d’un locataire à l’autre entraîne l’établissement d’un nouveau contrat de location et donc le fixement d’un nouveau loyer.

Dans l’établissement du nouveau contrat de location, vous n’êtes pas tenu de prendre en compte l’ancien loyer ou l’évolution de l’IRL. Pour en savoir plus sur le contrat de location, lire la fiche « Contrat de location ».

 
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Bon à savoir : les logements situés dans les zones d’encadrement des loyers (Loi Duflot) font exception à la règle. Les propriétaires dans ces zones ne sont pas libres de fixer le loyer en début de bail.

L’Indice de référence des loyers (IRL) et le calcul de l’augmentation du loyer

En tant que bailleur, vous pouvez augmenter le loyer à chaque date d’anniversaire du contrat de location, dans la limite de la variation de l’Indice de référence des loyers. Le calcul de l’augmentation du loyer est :

Loyer actuel (hors charges) x variation de l’IRL = Nouveau loyer (hors charges).

Pour calculer la variation de l’IRL : Nouveau IRL / Ancien IRL. Pour connaître le dernier indice IRL, rendez-vous à cette adresse : http://www.insee.fr/fr/themes/indicateur.asp?id=35

Vous devez prendre en compte le dernier indice IRL publié par l’INSEE au moment de la date d’anniversaire du contrat. Exemple : vous signez un contrat de bail le 25 avril 2015. Vous pourrez augmenter le loyer le 25 avril 2016. Vous devrez, pour calculer le nouveau loyer, prendre en compte l’indice IRL le plus récent à la date du 25 avril 2016. 

Bon à savoir : il arrive que la variation de l’IRL soit négative. Ce qui, concrètement, devrait conduire à une diminution du loyer. Pour vous prémunir de ce risque, vous devez indiquer dans le contrat de bail que l’évolution du loyer ne s’effectuera qu’à la hausse.