Le bail et sa fin

Le locataire peut mettre fin à tout moment au bail, à condition de prévenir son bailleur trois mois à l’avance (préavis de départ). Le bailleur peut lui aussi mettre fin au contrat de location, mais dans certaines conditions uniquement. De fait, il est beaucoup plus facile de mettre fin au bail quand on est locataire que lorsqu’on est bailleur.

Bail : le congé du bailleur

Un bail est un contrat de location conclu pour une durée limitée, mais renouvelable. Pour en savoir plus, lire la fiche « Contrat de location ». La durée du bail est de trois ans si le bailleur est un particulier, ou de 6 ans si le bailleur est une société (personne morale). Le bail est renouvelé automatiquement par accord tacite.

Pour rompre le bail et mettre fin au contrat de location, le bailleur ou le locataire doivent donner un préavis (locataire) ou envoyer un congé (bailleur).

Si vous êtes bailleur et que vous souhaitez rompre le contrat, ce n’est possible qu’à l’échéance et qu’à condition de réunir l’une des trois conditions suivantes :

  • Vous souhaitez reprendre le logement pour en faire une résidence personnelle ou  pour le mettre à la disposition de votre conjoint, de vos ascendants ou de vos descendants.
  • Le locataire a commis des fautes (au caractère « sérieux et légitime ») qui justifient la rupture du bail (loyers impayés, retards de paiement, travaux non réalisés, nuisances…).
  • Vous souhaitez vendre votre logement. Dans ce dernier cas, votre locataire est prioritaire pour l’acheter. Vous devez lui indiquer le prix de vente au moment du congé. Le locataire dispose de deux mois pour donner une réponse (ou de 4 mois s’il doit financer l’achat du bien par un prêt).
 
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Vous devez envoyer la notification du congé à votre locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Si vous ne respectez pas ce délai, le bail ne prendra pas fin et sera reconduit pour une durée de 3 ans ou 6 ans.

Bail : le préavis du locataire

Si vous êtes locataire, vous pouvez mettre fin au contrat de location à tout moment en envoyant à votre bailleur un courrier en recommandé avec accusé de réception (ou par voie d’huissier).

Vous devez respecter un délai de préavis de trois mois. Autrement dit, si vous souhaitez quitter le logement fin juin, vous devez prévenir votre bailleur fin mars au plus tard.

Dans certaines situations, le préavis est réduit à un mois seulement : perte d’emploi, mutation, RSA, obtention du premier emploi, etc. Le préavis est aussi réduit à un mois si vous louez un meublé.

Bon à savoir : vous devez continuer de payer votre loyer et vos charges jusqu’à la fin du préavis. Il est possible cependant de négocier avec le bailleur si celui-ci retrouve un nouveau locataire avant la fin du préavis.

La fin du bail donne lieu à un état des lieux de sortie et à la restitution par le bailleur du dépôt de garantie.  Pour en savoir plus sur ces deux procédures, lire les fiches « Etat des lieux » et « Dépôt de garantie ». Le dépôt de garantie ne peut être restitué qu’après l’état des lieux de sortie.

Si vous êtes locataire, n’oubliez pas de résilier vos abonnements (électricité, gaz, téléphone, etc.). Pour en savoir plus, lire la fiche « Déménagement ».

La fin du bail à l’initiative du bailleur peut enfin intervenir suite au non-paiement des loyers. Il s’agit d’une procédure spécifique et très réglementée. Pour en savoir plus, lire la fiche « Expulsion locataire ».