Les obligations du bailleurs

Tout comme le locataire, le bailleur a des obligations. Notamment celle de fournir un logement décent, de transmettre certains documents au locataire et de prendre en charge la réalisation de certains travaux. Découvrez les principales obligations du bailleur.

Obligation du bailleur : fournir un logement décent

La première obligation du bailleur est de fournir au locataire un logement décent. Les critères de « décence » ont été définis dans le décret du 30 janvier 2002. Pour être décent, le logement doit :

  • Avoir une pièce principale d’une superficie au moins égale à 9m2 et d’une hauteur sous plafond de 2,2 m minimum. Le volume doit être au moins égal à 20 m3.
  • Etre protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations (critère d’étanchéité).
  • Comporter des installations électriques et de gaz en étant de fonctionnement.
  • Comporter des équipements de chauffage et de production d’eau chaude en état de fonctionnement.
  • Bénéficier de dispositifs d’aération - fenêtre par exemple – et d’éclairage.
 
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Pour être décent, un logement doit par ailleurs ne comporter aucun risque pour l’habitant. La sécurité est un critère de décence.

Si vous êtes locataire et résidant dans un logement qui ne respecte pas les règles de décence, vous pouvez exiger de votre propriétaire la mise en conformité du logement. Le propriétaire dispose de deux mois pour réaliser les travaux. Si cette première démarche n’aboutit pas, vous pouvez saisir la Commission département de conciliation.

La commission tentera de trouver un accord amiable entre vous et le bailleur. En cas d’échec de la procédure de conciliation, vous pouvez saisir le tribunal. C’est le tribunal d’instance qui est la juridiction compétente en cas de litige. Le juge pourra résilier le contrat de location ou suspendre le paiement des loyers.

Obligations du bailleur : documents et informations obligatoires

En tant que bailleur, vous devez obligatoirement remettre à votre location un certain nombre de documents au moment de la signature du contrat de location. Pour en savoir plus sur le contrat de location, lire la fiche « Contrat de location ». Voici les documents à joindre au bail :

  • Les diagnostics techniques : DPE, CREP et dans certains cas ERNT. Vous devez par ailleurs fournir le diagnostic amiante, si votre locataire le demande. Si le logement est meublé et date d’avant janvier 1949, vous devez fournir au locataire un constat de risque d’exposition au plomb.
  • La surface habitable (elle doit être indiquée dans le contrat). La mention de la superficie n’est pas obligatoire pour les contrats signés avant le 27 mars 2014.
  • Une notice d’informations générales sur les règles de la location.
  • Si vous avez entrepris des travaux d’économie d’énergie avant l’arrivée du locataire, vous devez lui indiquer le montant de sa participation.
  • Le montant du dernier loyer payé par le précédant locataire. Ce document n’est obligatoire que si votre bien est situé dans une zone d’encadrement des loyers.
  • Si le logement est situé à Paris, vous devez fournir le montant du loyer de référence majoré.
  • Un extrait du règlement de copropriété, si le logement appartient à une copropriété. Pour en savoir plus, lire la fiche « Règlement de copropriété ».

Par ailleurs, le locataire est en droit d’exiger la réception gratuite de quittances de loyer. Inscrire dans le contrat une clause relative aux frais de quittances est illégale.

Vous devez justifier à votre locataire le montant des charges et la récupération des charges. Depuis le 1er septembre 2015, le locataire est en droit de demander au bailleur le récapitulatif des charges.

Pour en savoir plus sur les obligations du locataire, lire la fiche « Locataire ».

 
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Obligations du bailleur : les travaux

En tant que bailleur, vous devez délivrer à votre locataire un logement en bon état, c’est-à-dire en état d’usage et à jour des réparations. Les équipements doivent être en état de fonctionnement.

Bon à savoir : si le logement n’est pas en bon état général, le locataire et le bailleur peuvent se mettre d’accord pour que le locataire prenne en charge une partie du coût des travaux. Si c’est le cas, cet accord doit apparaître dans une clause du contrat de location. En général, la participation du locataire entraîne en contrepartie une baisse du loyer.

Les réparations locatives – c’est-à-dire les réparations courantes - sont à la charge du locataire. Les autres réparations et travaux sont à la charge du bailleur. Voici la liste des travaux imputables au bailleur en cours de bail :

  • Les réparations qui revêtent un caractère urgent : une panne de chauffage en plein hiver par exemple.
  • Tous les travaux d’amélioration des parties communes.
  • Les travaux destinés à maintenir le logement en état. Exemple : remplacement de la robinetterie.
  • Les travaux visant à améliorer les performances énergétiques du logement. Exemple : les travaux d’isolation.

Le locataire doit permettre l’accès à son logement pendant les travaux. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire est en droit de demander une réduction du montant du loyer. Il peut aussi saisir le tribunal d’instance s’il estime que les travaux on un caractère abusif, ne respectent pas ce qui était prévu dans la notification de travaux ou rendent l’habitation du logement impossible.