Caution : qu’est-ce qu’une caution simple ?

Dans le domaine locatif, une caution (ou caution simple) est une personne qui s’engage à payer au bailleur les dettes du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Quelle est la responsabilité de la caution ? Que se passe-t-il en cas d’impayés du locataire ? Toutes les réponses à vos questions.

Qu’est-ce qu’une caution locative ?

Une caution, de manière générale, est une personne qui s’engage à payer au créancier les dettes d’un débiteur qui ne remplirait plus ses obligations. Dans le cadre d’une location, une caution est une personne qui s’engage à payer au bailleur les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Par dettes locatives, il faut entendre :

  • Le loyer, les charges et éventuellement les intérêts de retard en cas de paiement tardif.
  • Les dettes nées d’un préjudice subi par le bailleur en cas de dégradations imputables au locataire.
 
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Bon à savoir : caution et garant sont devenus quasiment synonymes, même si pour être précis on parlera plutôt de « garant » pour désigner la personne qui se porte caution. Pour en savoir plus sur le garant pour location, lire la fiche « Garant ».

L’acte de cautionnement n’est pas un acte qui doit être pris à la légère. Se porter caution implique des responsabilités et peut avoir des conséquences financières importantes en cas de défaillance du locataire.

Toute personne majeure et « capable » sur le plan juridique peut se porter caution. Cela exclut : les mineurs, les personnes en tutelle ou curatelle, les personnes n’ayant pas toutes les capacités mentales.

Qu’est-ce qu’une caution simple ?

Il existe deux manières de se porter caution, deux sortes de cautions : la caution simple, dont il est question dans cette fiche, et la caution solidaire. Lorsque l’on parle de « caution » sans plus de précision, il s’agit de la caution simple.

Dans le cadre de la caution simple, le bailleur ne peut se tourner vers la caution que si le locataire est insolvable ou que ses poursuites judiciaires contre lui ont échoué.

Dit autrement : le bailleur doit commencer par poursuivre le locataire sur ses biens avant de se tourner vers la caution. Une caution simple est une personne qui peut demander le « bénéfice de la discussion », c’est-à-dire un sursis avant d’être mis à contribution.

Dans le cadre de la caution solidaire, le bailleur peut poursuivre directement la caution pour le paiement des dettes locatives. Les poursuites contre le locataire ne sont plus un préalable obligatoire.

Dans la caution solidaire, le locataire et la caution sont engagés au même titre et ont le même degré de responsabilité. Il n’y a pas de bénéfice de la discussion. Concrètement, le bailleur peut choisir de se tourner vers la personne la plus solvable entre le locataire et la caution. Pour en savoir plus sur la caution solidaire, lire la fiche « Caution solidaire ».

 
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Attention : dans certains actes, l’acte de caution simple peut prévoir une clause de renonciation au bénéfice de discussion. Si c’est le cas, la caution simple se transforme de facto en un équivalent de la caution solidaire.

Caution simple : les mentions obligatoires

On ne peut pas se porter caution simplement par oral. L’acte de cautionnement est obligatoirement écrit. C’est ce qui lui assure une valeur juridique.

Pour signer l’acte de cautionnement, il existe deux possibilités :

  • L’acte sous seing privé : l’acte est signé par les parties en présence (bailleur, caution et locataire), sans l’intervention d’un tiers professionnel.
  • L’acte authentique, établi devant notaire. En cas de recours à un notaire, celui-ci informera les différentes parties de leurs droits et obligations.

L’acte de cautionnement doit comporter trois éléments obligatoires, appelés mentions obligatoires :

  • Le montant du loyer (en lettres et en chiffres), accompagné de ses modalités de révision (telles qu’elles sont fixées dans le bail).
  • Une reproduction du deuxième alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
  • Une mention dans laquelle la caution signifie avoir pris connaissance de ses obligations et de son engagement.

Les mentions obligatoires doivent être rédigées à la main (mentions manuscrites). Concernant la durée de l’engagement de la caution (qui peut être déterminée à l’avance ou indéterminée).

Caution simple : quelles conséquences en cas d’impayés ?

Le bailleur doit informer la caution dès le premier loyer impayé par le locataire. Dans le cadre d’une caution simple, vous disposez comme on l’a vu du « bénéfice de la discussion ». Vous pouvez demander au bailleur de poursuivre directement le locataire sur ses biens.

Le bailleur ne pourra se retourner contre vous que si et seulement si :

  • Le locataire s’avère insolvable.
  • Les poursuites engagées contre le locataire ont échoué.

Dans le cadre d’une caution simple, l’acte de cautionnement peut contenir une clause de renonciation au bénéfice de la discussion. Si c’est le cas, le bailleur peut se retourner directement contre vous, avant même de poursuivre le locataire.