Caution solidaire : tout sur la procédure

La caution solidaire, à la différence de la « caution simple », permet au bailleur de se tourner vers la caution dès le premier incident de paiement, avant même d’avoir engagé des poursuites contre le locataire défaillant. La majorité des bailleurs exigent des cautions solidaires. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la caution solidaire.

Caution solidaire : qu’est-ce que c’est ?

Dans le cadre d’un bail, la caution est une tierce personne qui se porte garante en cas de loyers impayés ou de toutes autres dettes locatives. La caution peut être un membre de la famille ou un ami par exemple. La caution peut prendre deux formes :

  • La caution simple. Pour en savoir plus sur la caution simple, lire la fiche « Caution ».
  • La caution solidaire, dont il est question dans cette fiche.
 
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Si la caution est « solidaire », cela signifie que le bailleur peut, en cas d’impayés, se tourner directement vers la caution pour réclamer le paiement des impayés. Sans même chercher à savoir si le locataire peut ou non payer (= est solvable). Alors que dans le cadre de la caution simple, le bailleur doit d’abord poursuivre le locataire avant de pouvoir se retourner vers la caution.

Une caution solidaire implique un engagement renforcé de la part du garant. Le garant et le locataire sont autant responsables l’un que l’autre des dettes locatives envers le bailleur.

Les dettes locatives peuvent naître de loyers impayés, de charges impayées, d’intérêts de retard non payés ou bien de frais de dégradation du logement imputables au locataire.

Remarque : la caution solidaire est un engagement lourd de conséquences pour le garant. L’acte de se porter caution ne doit pas être pris à la légère. Il peut être lourd de conséquences. Pour en savoir plus sur le rôle du garant, lire la fiche « Garant ».

Qui peut se porter caution solidaire ?

Tout le monde peut se porter caution solidaire, à condition :

  • D’être majeur (= d’avoir plus de 18 ans).
  • D’avoir la capacité juridique. Ce qui exclut : les personnes en tutelle ou curatelle et les personnes n’ayant pas toutes leurs capacités mentales.

Pour devenir caution solidaire, le bailleur exige presque toujours des conditions de ressources. Une caution solidaire doit disposer de revenus suffisants au regard des dettes locatives éventuelles que le locataire pourrait faire naître.

Caution solidaire : l’établissement et la signature de l’acte de cautionnement

L’acte de cautionnement (ou contrat de cautionnement) est le document écrit signé par la caution solidaire par lequel elle s’engage à payer le bailleur en cas de défaillance du locataire. Cet acte peut être directement inclus dans le bail ou rédigé séparément. Dans tous les cas, un acte de cautionnement doit obligatoirement être écrit pour avoir une valeur juridique.

Il peut être signé sous seing privé ou bien devant notaire (on parle alors d’acte authentique). Il n’est pas obligatoire d’établir l’acte de cautionnement devant notaire. Vous trouverez des modèles sur internet pour rédiger vous-même l’acte de cautionnement.

 
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Sous peine de nullité, l’acte de cautionnement solidaire doit comporter plusieurs mentions manuscrites (ie. obligatoirement rédigées à la main par toutes les parties) :

  • Le montant du loyer, en lettres et en chiffres.
  • Les conditions relatives à la révision du loyer, telles qu’elles sont indiquées dans le contrat de bail.
  • La durée de l’engagement de la caution.
  • L’engagement de la caution. La caution solidaire doit clairement indiquer qu’elle a pris connaissance de ses obligations et de ses engagements en devenant garante du locataire.
  • La reproduction intégrale de l’alinéa 2 du l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans quel cas la caution solidaire n’est pas autorisée ?

Un bailleur qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés (garantie des risques locatifs (GRL) ou garantie des loyers impayés (GLI)) n’a pas le droit de demander une caution à son locataire.

Cette règle, issue de la loi Boutin, s’applique aussi aux cautions solidaires. Il n’est pas possible de cumuler une assurance loyers impayés et une caution solidaire, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti ne bénéficiant d’aucune bourse.

Cette règle s’applique aussi bien aux locations meublées qu’aux locations nues.

Caution solidaire : que se passe-t-il en cas d’impayés ?

En cas de loyers impayés, le bailleur peut poursuivre directement la caution sans avoir à passer préalablement par le locataire.

S’il y a plusieurs cautions solidaires, le bailleur peut se tourner vers la caution de son choix (celle qu’il estime la plus solvable par exemple).

En cas d’impayés, le bailleur doit envoyer une lettre de mise en demeure de payer en recommandé avec accusé de réception au locataire. La caution solidaire doit être mise en copie.

Si vous êtes la caution solidaire et que vous n’avez pas les moyens de payer les dettes locatives du locataire, vous pouvez saisir le tribunal d’instance pour obtenir des délais de paiement.

Si, en tant que caution solidaire, vous êtes dans l’incapacité de payer les dettes locatives même avec les délais, vous pouvez saisir la Commission de surendettement.

Pour connaître les règles spécifiques en cas de collocation, lire la fiche « Colocation ».