Charges de copropriété : guide pratique

Les charges de copropriété servent à financer l’entretien de l’immeuble. Elles sont dues par tous les copropriétaires. Il existe deux types de charges : les charges générales et les charges spéciales. Les charges de copropriété sont votées en assemblée générale.

Charges de copropriété : générales et spéciales

Les charges de copropriété se divisent en charges générales et en charges spéciales. Les charges générales sont celles qui sont liées à l’administration, à l’entretien et à la conservation de l’immeuble.

Exemples de charges générales de copropriété : les honoraires du syndic de copropriété, les frais liés à l’organisation de l’assemblée générale, le nettoyage des parties communes, l’enlèvement des ordures, le ravalement des façades, la rénovation des toitures, etc.

 
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Pour en savoir plus sur le rôle du syndic, lire la fiche « Syndic de copropriété ». Le syndic ne doit pas être confondu avec le syndicat des copropriétaires. Pour en savoir plus, lire la fiche « Syndicat des copropriétaires ».

Les charges générales sont réparties équitablement entre les copropriétaires à proportion de leur quote-part.

Les charges spéciales, quant à elles, sont celles qui correspondent aux services collectifs et aux équipements communs. Exemples : les frais de gardiennage et de nettoyage, l’entretien de la chaudière collective ou de l’ascenseur, etc.

La répartition des charges spéciales dépend de l’usage fait par les copropriétaires des services et équipements collectifs. Par exemple, les copropriétaires qui vivent au rez-de-chaussée ne participent pas à l’entretien de l’ascenseur (sauf s’il dessert un sous-sol).

Charges de copropriété : modalités du vote

Les charges de copropriété sont votées en assemblée générale dans le cadre du budget prévisionnel. Le budget prévisionnel a pour objectif de prévoir les dépenses de l’année relatives aux parties et équipements communs.

Toutes les charges relatives à des dépenses de nature courante (générales ou spéciales) figurent dans le budget prévisionnel. Le budget prévisionnel est voté en une seule fois.

Pour les dépenses à caractère exceptionnel (installation d’un ascenseur par exemple), les choses sont différentes. Elles ne figurent pas dans le budget prévisionnel et sont votées une à une en même temps que les travaux. Pour en savoir plus sur les règles de vote (majorité simple ou absolue, unanimité, etc.), lire la fiche « Travaux copropriété ».

 
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Charges de copropriété : modalités de paiement

Les charges de copropriété prévues dans le budget prévisionnel sont financées par les copropriétaires par le versement de provisions au syndic de copropriété. Ces provisions doivent représenter un quart du budget prévisionnel et doivent être versées en début de trimestre (ou à un autre jour fixé par l’AG).

Le montant des dépenses exceptionnelles est fixé par l’assemblée générale. Ces dépenses sont votées en même temps que les travaux. Autrement dit, lorsque l’on vote pour ces travaux, on vote en même temps pour le montant et le mode de paiement de ces travaux.

Les modalités de paiement des dépenses exceptionnelles peuvent prendre plusieurs formes, comme par exemple :

  • L’avance permanente de trésorerie, qui sert à financer les dépenses imprévues. Elle est payée par chaque copropriétaire lors de l’achat de son lot. Les avances ne peuvent servir à financer plus d’un sixième du budget prévisionnel. L’avance est remboursée au copropriétaire en cas de revente de son lot.
  • Les appels de charges, votés en assemblée générale pour de nouvelles dépenses.
  • Les provisions spéciales, demandées par le syndic de copropriété en cours d’exercice pour faire face à des travaux urgents.

Si vous constatez que votre part est supérieure à un quart de ce qu’elle devrait être, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance pour contester la répartition des charges de copropriété. Le juge pourra décider d’une nouvelle répartition des charges.

Bon à savoir : il est possible également de demander la modification des charges, mais cela suppose le vote à l’unanimité de tous les copropriétaires.