L’importance du compromis de vente lors d’un achat immobilier

Lors d’un achat immobilier, il arrive souvent que l’acheteur ait besoin de plus de temps pour conclure la signature du contrat de vente, généralement par manque de moyens financiers. Dans ces conditions, il lui est possible d’opter pour la signature d’un avant-contrat, le compromis de vente. Pour plus de précisions sur les différents types d’avant-contrats, veuillez consulter un avocat spécialiste en droit immobilier. Le compromis de vente est une assurance, tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Comment fonctionne-t-il ? Quelles sont les modalités à respecter pour que le compromis de vente soit valide ?

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente, également connu sous l’appellation de promesse synallagmatique de vente, est un document signé entre le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier, avant de conclure définitivement la vente. Il s’agit d’un avant-contrat qui engage les deux parties à la réalisation de la vente. La signature d’un compromis de vente permet à l’acheteur de retarder la conclusion de la vente du bien. Cependant, ce contrat a une durée limitée. En général, il est valable pendant 18 mois.

Un compromis de vente équivaut à un contrat de vente

Le Code civil prévoit en son article 1598 que le compromis de vente peut valoir contrat de vente dès lors qu’un accord est trouvé entre les deux parties. Néanmoins, si la réalisation de la vente dépend d’une condition supplémentaire, le compromis de vente ne peut pas valoir contrat de vente. Lors de la rédaction du document, chaque partie doit clairement préciser les formalités à respecter pour la conclusion du contrat définitif. En effet en cas de litige, la jurisprudence de la Cour de cassation précise que seul le juge peut déterminer la volonté de chaque partie.

La clause pénale

Pour assurer la conclusion de la vente, les deux contractants insèrent souvent, une clause pénale dans le compromis de vente. Cette clause définit les sanctions applicables à la partie qui ne respecte pas ses obligations. En général, elle vise à verser un dommage et intérêt à la partie victime. À noter : Dans le cadre d’un achat immobilier, la signature d’un compromis de vente n’est pas obligatoire. Cependant, il est conseillé de le faire afin d’assurer la vente.

La différence entre la promesse synallagmatique de vente et la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente peut être définie comme l’engagement du vendeur à vendre son bien à l’acheteur. Ainsi, ce dernier est libre d’acheter ou non le bien proposé. La promesse de vente ne diffère du compromis de vente que par l’absence de l’engagement de l’acheteur. Néanmoins, celui-ci doit s’acquitter d’une indemnité d’immobilisation du bien, qui est imputable sur son prix si la vente est conclue. Dans le cas contraire, le vendeur peut garder l’indemnité à titre de dédommagement. La promesse de vente doit être déclarée auprès de l’administration des impôts dans les 10 jours suivant sa signature. Le droit d’enregistrement de 125 € est à la charge du client.

La promesse de vente est-elle plus avantageuse que le compromis de vente ?

La promesse de vente est plus avantageuse pour l’acheteur. En effet, ce type d’avant-contrat lui offre plus de possibilités. Cependant, elle n’est pas intéressante pour le vendeur. Le compromis de vente est le plus avantageux pour les deux parties.

La requalification de la promesse de vente en cas d’accord

Dès qu’un accord de vente est trouvé entre les deux contractants, la promesse de vente doit être requalifiée en compromis de vente. Bon à savoir : Pour la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation ne doit pas dépasser 10 % du prix de vente du bien. En effet, dans le cas contraire elle sera requalifiée en compromis de vente.

Formalisme du compromis de vente

Pour être valide, la rédaction d’un compromis de vente doit respecter la législation en vigueur. Elle peut être réalisée par les deux parties ou par un notaire. De plus, les contractants peuvent utiliser une version numérique ou une version imprimée.

Le compromis de vente entre particuliers

Le compromis de vente réalisé entre particuliers est un acte sous seing privé. Il peut être rédigé une fois qu’un accord sur les modalités de la vente est défini par les deux parties. Le compromis de vente sous seing privé offre plusieurs avantages, dont la rapidité de la réalisation. En effet, il n’est plus nécessaire d’organiser un rendez-vous avec un notaire pour la signature. De plus, il est possible de trouver, sur internet, des modèles de compromis de vente. Néanmoins, le compromis de vente sous seing privé présente un risque non négligeable. Les deux contractants n’étant pas des spécialistes, la validité du document peut être compromise par l’existence d’un vice de fond ou de forme. Bon à savoir : Pour minimiser les risques d’erreurs, il est conseillé de se baser sur une version complète et à jour d’un compromis de vente.

Le compromis de vente notarié

Cette solution est recommandée lors d’un compromis de vente immobilier. En effet, elle élimine tous les risques d’invalidation du contrat. Les deux contractants ne sont pas obligés de recourir au service d’un notaire, sauf dans le cas où ils prévoient une durée de contrat de plus 18 mois. Si l’acheteur ne peut pas se déplacer, il lui est possible d’envoyer une tierce personne, par procuration. À noter : Les frais de notaire sont généralement de l’ordre de 150 € à 500 €. Leur paiement incombe à l’acquéreur.

Les documents obligatoires pour la validité d’un compromis de vente

La validité d’un compromis de vente ne dépend pas uniquement du respect de la forme du contrat. Il est aussi impératif de joindre les documents supplémentaires suivants :

Les documents techniques obligatoires

Lors de la vente d’un immeuble, le propriétaire doit disposer des documents techniques sur les diagnostics effectués sur le bien. Chaque diagnostic doit être à jour. Les points les plus importants sont : la présence d’amiante et de termites, ainsi que les risques naturels ou la performance énergétique et la conformité des installations énergétiques.

Les documents supplémentaires pour la vente d’un lot en copropriété

L’article 54 de la loi Alur du 24 mars 2014 prévoit aussi quelques documents supplémentaires lors de la vente d’un lot en copropriété, à savoir :
  • L’organisation de l’immeuble
  • La situation financière des copropriétés
  • La situation générale de l’immeuble
Bon à savoir : Le décompte du délai de rétractation commence à partir de la réception de ces documents. Il est ainsi plus avantageux pour le vendeur, de les remettre dès la signature du compromis de vente.

Compromis de vente et délai de rétractation

Lors de la signature du compromis de vente d’une maison, l’acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter. Durant cette période, il peut annuler le contrat, sans avoir besoin de justification. Néanmoins, il faut souligner que le délai de rétractation n’est valable que pour l’acquisition d’un logement à usage privé. Le compromis de vente d’un terrain ne permet pas de bénéficier d’une possibilité de rétractation. Le délai de rétractation commence à courir le lendemain de la signature de l’avant-contrat si toutes les modalités ont été respectées.

Le délai de rétractation pour les acheteurs professionnels

Un acheteur professionnel ne peut pas prétendre à un délai de rétractation.

Quelle est la procédure de rétractation ?

Durant la période de rétractation, l’acquéreur doit envoyer au vendeur un courrier recommandé pour annuler le compromis de vente. La rétractation permet de récupérer la totalité de la somme versée à titre d’acompte. À noter : Une fois le compromis de vente signé, le vendeur ne peut plus se rétracter.

Compromis de vente et dépôt de garantie

Le versement d’un acompte ou dépôt de garantie n’est pas obligatoire lors de la signature d’un compromis de vente. Cependant, la majorité des vendeurs réclament le versement d’une partie du prix de vente du bien, en guise d’engagement de l’acheteur. Pour le compromis de vente d’un logement, le dépôt de garantie varie entre 5 % et 10 %. Cependant, il ne doit pas dépasser 5 % pour le compromis de vente d’un terrain.

La modalité de versement du dépôt de garantie

Le vendeur ne peut pas exiger le paiement d’un acompte avant la fin du délai de rétractation. Le dépôt de garantie peut être payé par versement bancaire, par chèque ou directement en espèces au vendeur.

La modalité de remboursement du dépôt de garantie

Si la vente est conclue, le dépôt de garantie versé par l’acquéreur sera imputé sur le montant total du bien. Cependant, si l’acheteur se rétracte, la somme ne sera récupérable que si toutes les conditions de rétractation sont respectées. Bon à savoir : Si une clause de substitution est définie dans le contrat de compromis de vente, l’acheteur aura la possibilité de céder le compromis de vente à une autre personne en cas de rétractation. Pour résumer, le compromis de vente est un avant-contrat qui permet à l’acheteur de retarder la signature du contrat de vente définitif. Il peut être rédigé uniquement, par les deux parties ou par un notaire. La promesse synallagmatique de vente définit toutes les conditions de validité de la vente, ainsi que les modalités de paiement. Lors de sa signature, le vendeur peut demander le versement d’un dépôt de garantie, mais cette procédure n’est pas obligatoire.