Tout sur le contrat de location d'un logement meublé ou vide

Le contrat de location est un document écrit qui fixe les règles de fonctionnement de la location ainsi que les droits et obligations du bailleur et du locataire. Depuis le 1er août 2015, il doit être établi suivant un modèle-type. La durée d’un contrat de location est au minimum d’un an (pour les logements meublés) ou de trois ans (pour les logements vides).

Contrat de location : définition et modèle-type

Le contrat de location – aussi appelé « bail » - est un contrat de droit privé signé entre deux parties à l’occasion d’une location :

  • Le propriétaire du logement, appelé « bailleur ».
  • La personne qui souhaite jouir du logement, appelé « locataire ». Le contrat peut être signé par plusieurs locataires (Voir la fiche « Colocation »).
 
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Pour en savoir plus sur le bail et le bailleur, lire les fiches « Bail » et « Bailleur ». Comme tout contrat, le contrat de location fixe les droits et les obligations des co-contractants. Il stipule dans ses clauses les principes et les règles de fonctionnement de la location.

L’article 1101 du Code civil énonce que « Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose ». L’article 1134 dispose que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». Ces articles sont au fondement du droit des contrats.

Le contrat doit être établi par écrit par le bailleur ou un tiers auquel il fait appel (notaire, agence, gestionnaire de biens, etc.). Chaque signataire du contrat reçoit un exemplaire.

Depuis le 1er août 2015, un contrat type est instauré pour les locations de logements vides ou meublés. Ce modèle-type est obligatoire. Cette obligation découle des dispositions de la loi ALUR. Tous les contrats signés après le 1er août 2015 doivent utiliser ce modèle.

Contrat de location : les clauses obligatoires

Les clauses obligatoires définissent tous les éléments qui doivent obligatoirement figurer dans un contrat de location. Voici la liste des clauses obligatoires :

  • L’identité des deux parties (bailleur et locataire) ainsi que leur adresse.
  • Une description du logement et de sa surface.
  • Le loyer : le montant, les termes et éventuellement la clause de révision. En tant que bailleur, vous pouvez prévoir des pénalités en cas de retard de paiement. La clause de révision est obligatoire si vous souhaitez réviser le loyer tous les ans en fonction des variations de l’IRL. Pour en savoir plus, lire la fiche « Augmentation du loyer ».
  • Le montant des charges.
  • Le montant du dépôt de garantie, s’il y en a un. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Pour en savoir plus, lire la fiche « Dépôt de garantie ».
  • Les parties communes : le contrat de location doit lister toutes les parties communes.
  • La nature des travaux réalisés depuis le départ du dernier locataire et leur montant.
  • La destination du bien loué. Exemple : logement, local commercial, etc.
  • La date de prise d’effet du logement (= le début de la location).

Attention, certaines clauses sont interdites. Exemples : les clauses qui obligent le locataire à faire appel à une société d’assurances en particulier, les clauses qui imposent le prélèvement automatique du loyer et des charges, les clauses qui prévoient la responsabilité commune des locataires en cas de dommages dans les parties communes, etc.

 
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Plusieurs documents sont annexés au contrat de location : l’état des lieux d’entrée, le règlement de copropriété, les loyers de référence, l’engagement des cautions, les diagnostics immobiliers (ERNT, DPE, etc.), le relevé de surface. Pour en savoir plus sur l’état des lieux et les cautions, lire les fiches « Etat des lieux » et « Caution ».

Bon à savoir : l’état des lieux, s’il est fortement recommandé, n’est pas obligatoire.

Durée du contrat de location 

La durée du contrat de location est de trois ans pour les logements vides ayant fonction de résidence principale pour le locataire. Cette règle découle de l’application de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, la durée n’est pas réglementée si le locataire loue le bien à titre de résidence secondaire.

Le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire pendant la durée du contrat. Si vous êtes bailleur et que vous souhaitez vendre votre bien loué avant la fin du contrat, vous devrez le vendre occupé.

Bon à savoir : si le bailleur est une personne morale, la durée du contrat de location pour les logements vides est de 6 ans.

Ces durées réglementées désignent des durées planchers. Il n’est pas possible de proposer une durée inférieure. En revanche, vous pouvez proposer des contrats de location d’une durée supérieure (de 4 ou 5 ans par exemple).

Le contrat de location est renouvelé automatiquement à la date d’échéance si le bailleur ne donne pas congé six mois avant l’échéance ou que le locataire ne donne pas de préavis de départ dans les trois mois précédant l’échéance.

La durée du contrat de location est d’un an (au minimum) si le logement est meublé et qu’il constitue une résidence principale. Il est renouvelable dans les mêmes conditions que les contrats de logements vides.