Contrat de réservation : conditions et modalités

Le contrat de réservation concerne les transactions immobilières qui portent sur des logements qui ne sont pas encore construits. Il s’agit d’un accord entre l’acheteur et le promoteur immobilier dans lequel ce dernier s’engage à réserver le logement à l’acheteur. L’établissement d’un contrat de réservation n’est pas une obligation, mais est fortement recommandé.

Contrat de réservation : définition et utilité

Le contrat de réservation ne concerne que l’achat d’un logement neuf dans le cadre d’une « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA). Le contrat de réservation permet à l’acheteur :

  • De réserver un logement par avance.
  • De fixer les conditions de la vente future.
 
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Il s’agit d’un contrat préliminaire dans lequel le vendeur (= le promoteur immobilier) s’engage à réserver le bien au futur acheteur. Il permet au vendeur de poser une option sur le bien. L’établissement d’un contrat de réservation n’est pas obligatoire. Le contrat, s’il y en a un, doit être établi en deux exemplaires (un pour le vendeur, un pour l’acquéreur).

Pour en savoir plus sur le rôle du promoteur immobilier, lire la fiche « Promoteur immobilier ». Le contrat de réservation est un avant-contrat, au même titre que la promesse de vente ou le compromis de vente.

Pour plus de détails sur ces autres formes d’avant-contrat adaptés aux logements déjà construits, lire la fiche « Compromis de vente ».

Contrat de réservation : que contient-il ?

Le contrat de réservation contient tout d’abord les informations et les coordonnées relatives aux deux parties : le vendeur et l’acquéreur.

Il précise ensuite les informations relatives au futur logement : son adresse, un descriptif détaillé du logement, des équipements et des matériaux utilisés pour la construction, un descriptif de la situation du logement dans l’immeuble ou dans la copropriété.

Bon à savoir : le contrat doit décrire la surface du bien, le nombre de pièces, leur répartition à l’intérieur du logement, la présence ou non de dépendances et indiquer les normes que le promoteur s’engage à respecte.

Le contrat de réservation fixe les conditions de la vente. C’est-à-dire bien sûr le prix de vente prévisionnel, mais aussi : les conditions de révision du prix (un point très important du contrat), la date prévisionnelle de la vente, les prêts éventuels obtenus par l’acquéreur pour financer le logement, la durée des travaux de construction et la date prévisionnel de livraison du bien.

L’acquéreur, s’il souhaite établir un contrat de réservation, doit la plupart du temps verser un dépôt de garantie. Le contrat doit préciser les modalités de restitution du dépôt de garantie en cas de renoncement à l’achat.

En annexe du contrat, le vendeur doit fournir une attestation de garantie financière (couvrant le risque de non-réalisation des travaux).

 
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Signature du contrat de réservation et rétractation

Le contrat de réservation peut être signé devant notaire, ou bien directement auprès du promoteur immobilier. Si le contrat de réservation est établi devant notaire, ce dernier réunit les documents nécessaires à la rédaction du contrat de vente.

L’acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter suite à la remise du contrat en main ou à la réception de la copie du contrat par courrier recommandé. Pour vous rétracter, vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur.

Bon à savoir : il est conseillé de procéder à la signature du contrat de réservation devant notaire, pour plus de sécurité.

Contrat de réservation et dépôt de garantie

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais est souvent exigé par le vendeur. Voici les règles encadrant le dépôt de garantie dans le cadre d’un contrat de réservation :

·      L’argent du dépôt de garantie est versé sur un compte séquestre au nom de l’acquéreur. Il est bloqué jusqu’à la signature du contrat de vente devant le notaire.

·      Le dépôt de garantie est plafonné à 5% ou 2% du prix de vente. 5% si le contrat de vente est signé dans un délai d’un an, 2% si le délai est compris entre un an et deux ans.

Le contrat de réservation doit intégrer des clauses suspensives prévoyant l’annulation de la vente sans pénalités en cas d’impossibilité d’obtenir un prêt immobilier.

Contrat de réservation et paiement du bien

Dans le cas d’un contrat de réservation, le bien immobilier est payé en plusieurs fois au rythme de l’avancement des travaux. Le promoteur est en droit d’exiger le paiement de 35% du prix de vente maximum une fois les fondations de la construction terminées. Une fois le logement mis hors d’eau, le promoteur peut demander le paiement de 70% du prix total.

Lorsque les travaux sont entièrement achevés, le vendeur peut exiger le paiement de 95% du prix de vente. Les 5% restant seront payés le jour de la livraison du bien immobilier à l’acquéreur.