Copropriété sans syndic : avantages et inconvénients

Le syndic de copropriété est l’organe en charge de la gestion et de l’administration des parties communes de la copropriété. Peut-on se passer de syndic de copropriété ? Une copropriété sans syndic est-elle possible d’un point de vue légal ? Quels sont les avantages et inconvénients d’une copropriété sans syndic ? La réponse à toutes vos questions dans cette fiche.

Copropriété sans syndic : est-ce possible ?

Une copropriété implique nécessairement l’existence d’un syndicat des copropriétaires. Pour en savoir plus sur le syndicat des copropriétaires, lire la fiche « Syndicat des copropriétaires ». Le syndicat des copropriétaires est chargé d’élire en assemblée générale un syndic de copropriété.

Le syndic de copropriété peut être composé de copropriétaires ou bien de professionnels en gestion immobilière. Le syndic de copropriété a pour fonction d’assurer la conservation de l’immeuble, de gérer la copropriété et ses finances.

 
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Il est en charge de toutes les affaires courantes (la gestion du personnel d’entretien de l’immeuble par exemple). Pour en savoir plus sur les missions du syndic de copropriété et les modalités de sa désignation, lire la fiche « Syndic de copropriété ».

La question qui se pose est la suivante : est-il nécessaire d’élire un syndic de copropriété en assemblée générale ? Peut-on s’en passer ? La loi est formelle sur ce point : le syndic de copropriété est obligatoire. Une copropriété doit nécessairement élire un syndic de copropriété.

Cependant, ce syndic de copropriété, on l’a rappelé, n’est pas forcément constitué de professionnels rémunérés. Il peut être formé d’un copropriétaire bénévole (syndic bénévole) ou de plusieurs copropriétaires bénévoles choisis parmi les membres du conseil syndical (syndic coopératif).

En résumé : il est possible de se passer d’un syndic de copropriété professionnel, à condition qu’un ou plusieurs copropriétaires se chargent eux-mêmes des missions du syndic de copropriété.

Dans la pratique, certaine copropriété ne comporte aucun syndic de copropriété. Cela contrevient à la loi. Selon la loi du 17 mars 1967, tout intéressé (un copropriétaire par exemple) peut saisir le tribunal de grande instance pour exiger la désignation d’un administrateur provisoire en cas d’absence de syndic. Une autre procédure est possible depuis la loi Macron (voir ci-dessous).

Copropriété sans syndic (professionnel) : les avantages et les inconvénients

Un syndic de copropriété professionnel, par définition représente un coût pour la copropriété. Comptez au minimum 5 000 euros par an. Pour les grandes copropriétés, le coût d’un syndic professionnel peut parfois dépasser les 10 000 euros par an.

 
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Le premier avantage qu’il y a à se passer de syndic est de nature financière. Mais ce n’est pas le seul avantage. Les syndics professionnels sont par définition plus éloignés de la copropriété que les copropriétaires – sur tous les plans. Ce qui se traduit parfois par un manque de réactivité de leur part.

La désignation d’un copropriétaire bénévole en charge du syndic permet une meilleure autonomie de gestion et une plus grande réactivité dans la gestion de l’immeuble.

La copropriété sans syndic n’a cependant pas que des avantages. S’impliquer soi-même dans la gestion et l’administration d’une copropriété nécessite des compétences techniques et juridiques, et prend du temps. Cela est d’autant plus vrai pour les grandes copropriétés.

Copropriété sans aucun syndic : les risques encourus

On l’a vu, certaines copropriétés ne désignent aucun syndic (professionnel ou non professionnel). Le fait de ne désigner aucun syndic comporte des risques, car c’est illégal. Notamment en cas de litige : il vous sera impossible d’agir en justice contre le syndic de copropriété, pour la simple raison qu’il n’existe pas.

En l’absence d’un syndic de copropriété (professionnel ou non-professionnel), n’importe quel intéressé ou copropriétaire peut exiger la désignation d’un syndic. Cette possibilité découle de la loi Macron de 2015. Cette loi dispose que « l’assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de désigner un syndic ».

Si vous êtes l’un des copropriétaires et que vous souhaitez la désignation d’un syndic, vous pouvez en choisir un et le proposer à l’assemblée générale des copropriétaires. La loi Macron permet d’éviter le recours à la justice et la désignation d’un administrateur provisoire.