Dépôt de garantie : ce qu'il faut savoir

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur au début de la location. Le dépôt de garantie permet de couvrir d’éventuels manquements de la part du locataire (dégradation, défaut d’entretien, loyers impayés…). Il est restitué après l’état des lieux de sortie.

Dépôt de garantie : à quoi sert-il ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire et encaissée par le bailleur au moment de la signature du bail. Comme son nom l’indique, le dépôt de garantie a pour objectif de garantir le bailleur en cas de dégradation, de loyer impayé ou de tout autre manquement du locataire.

La somme du dépôt de garantie est restituée intégralement par le bailleur au locataire après l’état des lieux de sortir si aucun manquement n’a été relevé par le bailleur. Pour en savoir plus sur l’état des lieux de sortie, lire la fiche « Etat des lieux ».

 
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En cas de manquements du locataire, le bailleur peut décider de ne pas rembourser le dépôt de garantie, ou de n’en rembourser qu’une partie. On parle de « retenues ».

La restitution du dépôt de garantie par le bailleur doit intervenir dans les deux mois suivant la remise des clés. Si l’état des lieux de sortie n’a relevé aucune dégradation, le délai est ramené à un mois.

Bon à savoir : en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie, le bailleur est redevable d’une pénalité de 10% du loyer par mois de retard (Loi ALUR). Par ailleurs, le dépôt de garantie ne peut en aucun cas servir à payer le dernier mois de loyer.

Dépôt de garantie : le montant

Les règles en matière de montant varie suivant que le logement loué est meublé ou vide.

Si le logement est loué vide (location nue), le montant du dépôt de garantie ne peut pas être supérieur au montant du loyer (hors charges locatives). Le montant du dépôt de garantie ne peut pas faire l’objet de révision en cours de contrat ou lors du renouvellement du bail.

Pour les logements meublés, le dépôt de garantie :

  • Est plafonné à deux mois de loyer (hors charges) s’il s’agit d’une résidence principale.
  • Est fixé librement par le bailleur, s’il ne s’agit pas d’une résidence principale. Exemple : la location saisonnière. Pour en savoir plus sur la location saisonnière, lire la fiche « Location saisonnière ».
 
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Un bailleur qui exige dans le contrat de location le paiement du loyer au moins deux mois à l’avance (loyers trimestriels par exemple) n’a pas le droit de demander un dépôt de garantie. Cette règle concerne aussi bien les logements meublés que les logements vides.

Le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale. Par contre, s’il y en a un, le dépôt de garantie doit obligatoirement être mentionné dans le contrat de location avec son montant. Pour en savoir plus sur le contrat de location, lire la fiche « Contrat de location ».

Bon à savoir : pour les locataires en difficultés financières, le versement du dépôt de garantie peut être pris en charge par le « Fonds Solidarité Logement » (FSL) ou « Action Logement ».

Dépôt de garantie : que faire en cas de litige ?

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les temps impartis, le locataire doit lui transmettre une lettre de mise en demeure de restituer le dépôt de garantie. La lettre doit être envoyée en recommandée avec accusé de réception.

Si le bailleur et le propriétaire ne sont pas d’accord sur les retenues du dépôt de garantie, un recours à l’amiable peut être porté devant la « Commission de conciliation » du département.

Si la procédure amiable échoue, une action en justice devra être envisagée (recours contentieux). Le tribunal compétent est :

  • Le juge de proximité si la somme en jeu est inférieure à 4 000 euros, ce qui est le cas le plus fréquent).
  • Le tribunal d’instance si la somme en jeu dans le litige est comprise entre 4 000 euros et 10 000 euros.