Droit de la copropriété : règlement, charges et acteurs

Le droit de la copropriété est l’une des branches principales du droit immobilier. L’essentiel des règles, des droits et des obligations à l’intérieur d’une copropriété sont définies et fixées dans le règlement de copropriété. Celui-ci fait l’objet d’un vote en assemblée générale et peut être modifié.

Le règlement de copropriété 

Le droit de la copropriété constitue une partie non négligeable du droit immobilier. Et pour cause : la France compte près de 7 millions de copropriétaires, répartis sur plus de 60 000 copropriétés. Ces copropriétés sont d’ailleurs en majeure partie concentrées en zones urbaines – pour des raisons faciles à comprendre.

Le droit de la copropriété est bien entendu un droit issu de la loi, mais c’est avant tout un droit contractuel. Les règles principales à l’intérieur d’une copropriété sont définies non pas par la loi mais par le règlement de copropriété.

 
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Le règlement de copropriété est un règlement intérieur. Il définit les règles de vie et de cohabitation à l’intérieur d’un immeuble en copropriété. Le règlement de copropriété définit les droits et les obligations de tous les copropriétaires, notamment concernant les parties communes et la répartition des charges.

Pour en savoir plus sur le règlement de copropriété, lire la fiche « Règlement de copropriété ». Le règlement de copropriété doit obligatoirement être établi par écrit. Il peut être modifié en assemblée générale des copropriétaires.

Les charges de copropriété

Tous les copropriétaires doivent s’acquitter de charges de copropriété. Ces charges sont recouvrées par le syndic de copropriété. La répartition des charges de copropriété est fixée par le règlement de copropriété selon des règles fixées par la législation.

Il faut distinguer deux grandes catégories de charges de copropriété :

Les charges générales, afférant aux dépenses d’entretien et d’administration de l’immeuble. Le produit de ces charges permet de financer : les petites ou grosses réparations, les réfections et ravalements de façade, les changements de la toiture, les escaliers, les canalisations, l’entretien des espaces verts, des compteurs, le nettoyage des parties communes, l’enlèvement des ordures ménagères, les honoraires du syndic, les contrats d’assurance, les frais d’assemblée générale, le salaire du gardien, etc.

Les charges spéciales qui concernent les services collectifs et les équipements de l’immeuble. Exemples typiques : l’entretien de l’ascenseur, des appareils de chauffage, de l’interphone, des portes d’entrées, des antennes, etc.

 
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Les charges générales sont réparties équitablement entre tous les copropriétaires, suivant la quote-part de la copropriété qu’ils détiennent. Les charges spéciales sont quant à elles réparties en fonction de l’usage et de l’utilité des équipements et services pour chaque lot. Un copropriétaire vivant au rez-de-chaussée n’aura pas à participer à l’entretien de l’ascenseur par exemple.

Pour en savoir plus sur les charges de copropriété, lire la fiche « Charges de copropriété ».

Les acteurs de la copropriété

Il y a essentiellement deux acteurs de la copropriété :

Le syndicat des copropriétaires, qui est la réunion de tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est l’acteur qui prend toutes les décisions concernant la copropriété. Le syndicat se réunit lors des assemblées générales de copropriétaires.

Le syndic de copropriété, qui est mandaté par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale pour exécuter les décisions prises par le syndicat des copropriétaires. C’est le syndic de copropriété qui gère au quotidien les affaires courantes de la copropriété. Les membres du syndic sont appelés « gestionnaires de copropriété ». Ils peuvent être bénévoles (des copropriétaires) ou professionnels (des gestionnaires de biens).

Il est important de ne pas confondre syndic et syndicat. Pour allez plus loin, lire les fiches « Syndicat des copropriétaires », « Syndic de copropriété »