La procédure de l'état des lieux

L’état des lieux est une étape importante lors de la location d’un bien immobilier. Il s’agit d’un acte qui consiste à faire constater précisément par le locataire et le bailleur l’état du logement à l’entrée et à la sortie. L’état des lieux permet de protéger aussi bien les intérêts du locataire que ceux du bailleur et d’éviter les potentiels litiges.

Etat des lieux : à quoi ça sert ?

L’état des lieux est un document signé à la fois par le bailleur et le locataire qui atteste de l’état du logement et des meubles (pour les logements meublés). L’état des lieux désigne aussi, par métonymie, l’acte de constatation en tant que tel.

Dans le cadre d’une location, il y a deux états des lieux :

  • L’état des lieux d’entrée qui permet au locataire et au bailleur de constater l’état du logement juste avant que le locataire ne s’installe. L’état des lieux d’entrée s’effectue avant la remise des clés au locataire.
  • L’état des lieux de sortie qui permet au locataire et au bailleur de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie. L’état des lieux de sortie s’effectue juste avant que le locataire rende les clés au bailleur et que ce dernier ne rende le dépôt de garantie au locataire.
 
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Pour en savoir plus sur le dépôt de garantie, lire la fiche « Dépôt de garantie ».

L’objectif de l’état des lieux n’est pas identique suivant qu’il s’agit de l’état des lieux d’entrée ou de l’état des lieux de sortie :

  • L’état des lieux d’entrée permet au locataire de vérifier que le bailleur remplit ses obligations en matière de logement décent. Le bailleur doit s’engager à livrer au locataire un logement ne présentant aucuns risques et habitable. L’état des lieux d’entrée intéresse surtout le locataire.
  • L’état des lieux de sortie permet quant à lui de vérifier que le locataire a bien rempli ses obligations au niveau de l’entretien et des réparations du logement occupé. Le locataire est en effet responsable des éventuelles dégradations causées dans le logement.

Etat des lieux : que contient le document ?

L’état des lieux peut être établi sur papier libre ou bien, c’est le cas le plus fréquent, à partir d’un formulaire. Dans tous les cas, l’état des lieux doit être rempli de manière très consciencieuse.

Le locataire doit être très vigilant au moment de la réalisation de l’état des lieux d’entrée pour ne pas être tenu responsable au moment de l’état des lieux de sortie de dégradations qu’ils n’auraient pas commises.

Certains bailleurs ont en effet tendance à surestimer le bon état du logement pour ensuite attribuer les dégradations constatées à la sortie au locataire, alors que ces dégradations étaient déjà présentes à l’entrée. 

L’état des lieux doit être le plus détaillé possible. Il doit décrire précisément l’état du logement, pièce par pièce. Pour que l’état des lieux soit valable, il faut qu’il soit signé par les deux parties : le bailleur et le locataire. Ce qui suppose que les deux parties soient en accord sur l’état du logement.

Si vous êtes le locataire, vous pouvez tout à fait émettre des réserves sur l’avis du bailleur concernant l’état des lieux d’entrée.

Il est recommandé que le locataire conserve une copie de l’état des lieux. Pensez aussi à relever les compteurs d’eau, d’électricité et éventuellement de gaz au moment des deux états des lieux.

Bon à savoir : si vous êtes le locataire et que vous vous apercevez au bout de quelques jours d’une dégradation non identifiée lors de l’état des lieux d’entrée, vous devez le signaler à votre bailleur par lettre recommandée (avec A/R).

Etat des lieux : recours à un huissier de justice

Il arrive que le locataire et le bailleur ne parviennent pas à s’entendre sur le contenu de l’état des lieux et refusent de le signer. Parfois, l’une des deux parties refuse même d’être présente au moment de l’état des lieux.

 
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Si vous vous trouvez dans cette situation, vous devez contacter un huissier de justice. Celui-ci remplacera la partie manquante ou bien celle qui refuse de signer. Avant sa participation à l’état des lieux, l’huissier de justice convoque le locataire et le bailleur (au moins une semaine avant).

Pour en savoir plus sur les obligations du bailleur et du locataire, lire les fiches « Locataire » et « bailleur ».

Etat des lieux : combien coûte un état des lieux ?

En principe, un état des lieux est gratuit. Il s’agit d’une procédure réalisée à l’amiable par les deux parties.

En revanche, l’état des lieux devient payant dès lors qu’il nécessite l’intervention d’un huissier de justice. Les frais d’huissier sont partagés entre locataire et bailleur si les deux parties ont souhaité le recours à l’huissier. Sinon, seule la partie demanderesse prend en charge les frais d’huissier.

Comptez entre 100 euros et 150 euros en cas d’intervention d’un huissier de justice.

Bon à savoir : dans certains cas, les agences immobilières font payer l’état des lieux d’entrée. Sachez que le prix de l’état des lieux payé par le locataire ne peut dépasser les 3 euros par m2. Une agence n’a pas le droit de facturer l’état des lieux de sortie.

Absence d’état des lieux : quelles conséquences ?

L’état des lieux est un acte très important, mais il n’est pas obligatoire. La loi n’oblige pas les locataires et les bailleurs à réaliser un état des lieux du logement dans le cadre d’un contrat de location. Le contrat de location reste valide, même en l’absence d’état des lieux.

Toutefois, ne pas réaliser d’état des lieux est très risqué pour le locataire, qui risque de se faire reprocher des dégradations qu’il n’a pas commises.

Que se passe-t-il dans ces cas-là ? L’article 1731 du Code civil dispose que le locataire est « présumé [avoir reçu les lieux] en bon état de réparations locatives ». Dans une location, le logement est présumé avoir été reçu en bon état par le locataire. Il est donc dans l’intérêt du locataire de demander la réalisation d’un état des lieux d’entrée.

Bon à savoir : vous pouvez, si vous êtes le locataire, utiliser des preuves pour prouver l’état du logement à l’entrée. Des photographies par exemple, ou des vidéos. Il faut savoir que l’article du Code civil précité ne peut pas être invoqué par le bailleur en cas de litige si c’est ce même bailleur a explicitement refusé la réalisation d’un état des lieux à l’entrée (loi du 6 juillet 1989).