Expulsion locataire : tout sur la procédure

La procédure d’expulsion du locataire doit respecter plusieurs étapes et dure plusieurs mois. C’est une procédure très encadrée. Il est interdit d’expulser un locataire par soi-même. Les expulsions illégales sont passibles de peines d’emprisonnement. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les différentes étapes de la procédure d’expulsion.

Expulsion locataire : définition et conditions

L’expulsion d’un locataire est la conséquence d’une décision judiciaire. Cette décision est exécutée par un huissier de justice. Dans la majorité des cas, la procédure d’expulsion a pour cause des loyers impayés.

Mais d’autres raisons peuvent être invoquées par le bailleur pour exiger l’expulsion, comme la sous-location ou les troubles de voisinage. Pour en savoir plus sur la sous-location et les troubles de voisinage, lire les fiches « Sous-location » et « Troubles de voisinages ».

 
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Expulsion d’un locataire : les procédures préalables

En tant que bailleur, vous devez, dès le premier impayé de loyer, vous adresser à l’assureur de votre locataire et à ses cautions. Pour en savoir plus sur le rôle de caution, lire la fiche « Caution ». Si votre locataire perçoit des aides de la CAF, vous pouvez contacter l’organisme pour que l’aide au logement vous soit versée directement (en tiers payant).

Vous devez ensuite envoyer à votre locataire un commandement de payer par acte d’huissier. Ce commandement de payer est également transmis aux garants. A la réception du commandement de payer, votre locataire dispose d’un délai de 2 mois pour régulariser sa situation et régler les impayés.

Bon à savoir : le locataire a la possibilité de demander des délais supplémentaires auprès du tribunal d’instance.

Expulsion locataire : la demande d’expulsion au tribunal d’instance

Un contrat de bail peut ou non contenir une clause résolutoire. La clause résolutoire prévoit la résiliation automatique du bail en cas d’impayés. La plupart du temps, cette clause est présente dans le contrat de location. Pour en savoir plus, lire la fiche « Contrat de location ».

Voici la procédure à suivre si le contrat contient la clause résolutoire : si votre locataire ne règle pas sa situation dans les délais impartis par le commandement de payer, vous devez saisir le tribunal d’instance pour que le juge constate la résiliation du bail et prononce l’avis d’expulsion. Pour que la procédure aille plus rapidement, il est conseillé d’opter pour la procédure en référé.

Le juge peut accorder un nouveau délai supplémentaire au locataire. Durant ce délai, la clause résolutoire est suspendue. Si le locataire règle sa situation avant l’échéance de ce délai, il est autorisé à rester dans le logement. Dans le cas contraire, le juge ordonne l’expulsion du locataire.

Expulsion du locataire en l’absence de clause résolutoire

Si le contrat de location ne stipule pas de clause résolutoire, vous devez suivre la procédure de résolution judiciaire. Concrètement, vous devez assigner votre locataire en justice par acte d’huissier. Vous pouvez, avant de prendre cette décision, transmettre au locataire une lettre de mise en demeure (ce n’est pas une obligation).

 
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Le locataire sera convoqué à une audience devant le juge d’instance. C’est au juge d’instance qu’il revient d’apprécier si la résiliation du bail et l’expulsion sont justifiées ou non. Le juge peut :

  • Refuser la demande d’expulsion et de résiliation judiciaire du bailleur.
  • Accorder un nouveau délai de paiement au locataire.
  • Prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire.

Dans cette troisième éventualité, vous devrez transmettre à votre locataire un commandement de quitter les lieux, par voie d’huissier.

A compter de la notification du commandement de quitter les lieux, votre locataire dispose de deux mois pour quitter le logement. Il peut néanmoins solliciter un délai supplémentaire en saisissant le tribunal de grande instance. Le juge de grande instance peut accorder des délais compris entre 3 mois et 3 ans.

Expulsion locataire : le jour de l’expulsion

Seul l’huissier est habilité à procéder à l’expulsion effective. Si vous décidez de procéder vous-même à l’expulsion du locataire, vous vous exposez à une peine de trois ans d’emprisonnement, assortie d’une amende de 30 000 euros.

L’huissier est autorisé à se présenter au logement entre 6 heures et 21 heures les jours ouvrables. Si le locataire accepte de quitter les lieux, l’huissier dresse un procès-verbal contenant un inventaire des meubles et récupère les clés. Si le locataire refuse d’ouvrir la porte à l’huissier, l’huissier établit un procès-verbal de tentative d’expulsion qui rend compte de sa tentative d’expulsion infructueuse et fait intervenir les forces de l’ordre.

Si le locataire est absent le jour de l’expulsion, l’huissier contacte les forces de l’ordre et un serrurier pour pénétrer dans le logement. Il fait changer la serrure, dresse un procès-verbal d’expulsion, fait enlever les meubles et placarde une affiche sur la porte d’entrée.

Bon à savoir : l’huissier n’est pas tenu d’informer le locataire de sa venue (mais il peut le faire).

Expulsion locataire : la trêve hivernale

Les expulsions sont interdites pendant la trêve hivernale. La trêve hivernale est une période qui court du 1er novembre au 31 mars.

Remarque : la trêve hivernale ne vous empêche pas d’engager la procédure d’expulsion devant le tribunal d’instance.