Quel est le rôle du garant pour location ?

Pour limiter les risques d’impayés, les propriétaires-bailleurs exigent souvent la désignation d’un ou de plusieurs garants. Les garants sont des tiers qui s’engagent à payer au propriétaire les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le rôle du garant.

Garant pour location : son rôle

Le garant est une personne qui se porte caution, c’est-à-dire qui s’engage à payer au propriétaire les dettes locatives du locataire si celui-ci se retrouve dans l’impossibilité de le faire. Plus généralement, le garant s’engage :

  • A payer les loyers et charges du locataire en cas de défaillance, ainsi que les intérêts éventuels pour paiement tardif.
  • A payer les frais de remise en état du logement, en cas de dégradations imputables au locataire.
 
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Le garant est donc une personne qui joue le rôle de garantie contre les impayés et les autres manquements du locataire.

Il ne faut pas confondre le garant et la caution. Le garant est la personne qui se porte caution. La caution désigne l’acte juridique. Pour en savoir plus sur la caution, lire la fiche « Caution ».

Garant pour location : une obligation ?

Non, ce n’est pas une obligation légale. Un contrat de location peut très bien être signé sans qu’un ou plusieurs garants ne soient désignés. Mais dans les faits, la plupart des bailleurs exigent la désignation d’un ou plusieurs garants, pour limiter les risques de non-paiement des loyers. Y compris dans le cadre de la location d’un logement social.

Remarque : le dépôt de garantie, qui est une autre manière pour le bailleur de prendre ses précautions vis-à-vis du locataire, n’est pas une obligation non plus. Pour en savoir plus, lire la fiche « Dépôt de garantie ».

Dans le cadre d’un contrat de bail, le garant peut être une personne physique (famille ou amis) ou une personne morale (une entreprise, une organisme, une banque). Pour en savoir sur le rôle de la banque comme garant, lire la fiche « Caution bancaire ».

Garant pour locataire : liste des pièces justificatives

Le bailleur peut demander plusieurs pièces justificatives au garant pour s’assurer de sa solvabilité. Voici les documents que le bailleur a le droit de demander au garant :

  • Une pièce d’identité : carte d’identité, passeport, titre de séjour, permis de conduire, etc.
  • La dernière quittance de loyer, si le garant est locataire.
  • Un justificatif de domicile de moins de trois mois : attestation d’assurance, factures EDF, facture de téléphone, etc.
  • Le dernier avis de taxe foncière ou le titre de propriété si le garant est propriétaire.
  • Un contrat de travail ou tout autre document attestant de l’activité professionnelle du garant.
  • Trois derniers bulletins de salaires si le garant est salarié.
  • Deux derniers bilans comptables si le garant est indépendant.
  • Un justificatif des pensions de retraite si le garant est à la retraite.
  • Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition.
  • Les pièces justificatives des revenus fonciers et mobiliers, s’il y en a.

L’objectif, en fournissant ces documents, est d’évaluer les garanties financières du garant. Le bailleur n’a pas le droit de refuser un garant pour des raisons liées à sa nationalité.

Garant pour location : l’acte de cautionnement

L’engagement du garant vis-à-vis du bailleur doit obligatoirement prendre une forme écrite. Soit sous forme d’un acte sous seing privé, soit sous celle d’un acte authentique établi devant notaire. Le garant doit conserver un exemplaire de l’acte de cautionnement ou du contrat de location si l’acte de cautionnement est intégré au bail.

 
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Le garant doit obligatoirement rédiger à la main les mentions relatives :

  • Au montant du loyer (écrit en chiffres et en lettres) et aux conditions de révision prévues dans le bail.
  • Au montant maximum de la caution éventuellement.
  • A l’engagement du garant en cas de défaillance du locataire. Le garant doit préciser dans l’acte de cautionnement s’il s’agit d’une caution simple ou d’une caution solidaire. Pour en savoir plus sur la caution solidaire, lire la fiche « Caution solidaire ».

En application de la Loi Alur, le garant doit désormais recopier en toute lettre le texte de loi suivant (il s’agit du deuxième alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989) :

« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».

Garant pour location : quelle est la durée de la caution ?

Le garant peut s’engager pour une durée déterminée (pour la durée du bail initial ou en cours) ou pour une durée indéterminée. Si vous souhaitez vous engager pour une durée déterminée, vous devez obligatoirement le mentionner dans l’acte de cautionnement.

Il est possible de prévoir par écrit les cas ou les événements mettant un terme de manière anticipée à la caution. Exemple : en cas de divorce, de décès du locataire, etc. Si vous ne prévoyez pas ces dispositions, vous êtes dans l’obligation de rester garant jusqu’au terme de la durée prévue dans le contrat.

A l’inverse, vous pouvez décider de vous engager pour une durée indéterminée auprès du locataire et du bailleur. Dans ce cas-là, vous pouvez retirer votre caution à tout moment en prévenant le bailleur de votre retrait. Attention : le retrait ne prendra effet qu’à l’expiration du bail en cours.

Bon à savoir : si vous ne demandez pas le retrait de votre caution en cours de bail, votre statut de garant sera prolongé en cas de renouvellement du bail.

Garant pour location : cas où la désignation d’un garant est interdite

Le bailleur qui loue un logement vide n’a pas le droit d’exiger la désignation d’un ou de plusieurs garants s’il a souscrit une assurance pour loyers impayés. Cette règle a été adoptée dans le cadre de la loi de mobilisation pour le logement et la lutter contre l’exclusion (Loi Boutin).

Cette disposition s’applique à tous les bailleurs, aussi bien aux bailleurs publics qu’aux bailleurs privés.

Par ailleurs, les bailleurs qui ont le statut de personne morale (les assureurs, les bailleurs HLM, etc.) n’ont pas le droit de demander un garant au locataire. Sauf dans deux cas :

  • Le locataire est étudiant et ne bénéficie d’aucune bourse de l’enseignement supérieur.
  • Le garant est un des organismes listés dans le décret du 28 décembre 2009.