Le gestionnaire, l'assemblée et la gestion de la copropriété

Deux acteurs jouent un rôle central dans la gestion de la copropriété : le gestionnaire de copropriété (rattaché au syndic) et l’assemblée générale des copropriétaires. Le premier a en charge l’exécution des décisions prises par le second. L’assemblée générale doit se réunir au moins une fois par an.

Le gestionnaire de copropriété

Le gestionnaire de copropriété est rattaché au syndic de copropriété. Pour en savoir plus sur le syndic de copropriété, lire la fiche  « Syndic de copropriété ». Un syndic de copropriété peut être composé d’un seul gestionnaire de copropriété (il est alors personne physique) ou de plusieurs gestionnaires (il est alors personne morale).

Le gestionnaire de copropriété a, comme son nom l’indique, en charge la gestion au quotidien de la copropriété. Il existe deux types de gestionnaires de copropriété :

  • Les gestionnaires professionnels (aussi appelés « administrateurs de biens immobiliers »).
  • Les gestionnaires bénévoles, désignés parmi la communauté des copropriétaires.
 
Besoin d’un avocat spécialiste en divorce ? Un avocat de notre réseau vous recontacte gratuitement
Être contacté0176505252

Dans les deux cas, le gestionnaire de copropriété est désigné lors de l’assemblée générale des copropriétaires et pour un mandat de trois ans maximum renouvelables. Il est mandaté pour exécuter les décisions prises en AG et pour s’occuper des affaires courantes. Concrètement, il s’occupe :

  • De la gestion des parties communes.
  • De l’entretien de l’immeuble et de ses équipements. C’est lui qui intervient par exemple en cas de panne d’ascenseur, de fuite d’eau ou de gaz, etc.
  • De la comptabilité et du budget de la copropriété. C’est le gestionnaire de copropriété qui par exemple répartit les charges entre les différents copropriétaires, règle les factures/salaires des prestataires (agents de nettoyage, artisans, etc.).
  • Des contrats d’assurance de l’immeuble et de tous les autres aspects administratifs liés à la copropriété.
  • De la gestion des conflits à l’intérieur de l’immeuble entre copropriétaires.

Le gestionnaire de copropriété est le responsable et le garant de la bonne application du règlement de copropriété. Celui-ci détermine les règles collectives de vie à l’intérieur de la copropriété. Il s’agit d’un règlement intérieur. Pour en savoir plus, lire la fiche « Règlement de copropriété ». En cas d’enfreinte au règlement, le gestionnaire est tenu d’engager les mesures judiciaires.

C’est également le gestionnaire de copropriété qui organise la tenue des assemblées générales.

L’assemblée générale de copropriété

L’assemblée générale de copropriété est le seul organe habilité à prendre des décisions au sein de la copropriété. Tous les copropriétaires sont membres de droit  de l’assemblée générale.

On peut distinguer deux types d’assemblée générale :

  • L’assemblée générale « ordinaire », qui se tient obligatoirement une fois par an.
  • Les assemblées extraordinaires, qui peuvent être convoquées à tout moment. Les assemblées extraordinaires sont facultatives.
 
Besoin d’un avocat spécialiste en divorce ? Un avocat de notre réseau vous recontacte gratuitement
Être contacté0176505252

Comme cela a été rappelé plus haut, c’est le gestionnaire de copropriété qui s’occupe de l’organisation de l’assemblée générale. Il se charge de l’envoi des convocations par courrier recommandé en A/R ou par courrier électronique.

Les convocations doivent être adressées à tous les copropriétaires au moins 21 jours avant le jour de l’assemblée. Elles contiennent notamment les informations suivantes : le lieu, la date et l’heure de l’AG et l’ordre du jour.

L’ordre du jour doit être détaillé et rédigé de manière claire. L’ordre du jour précise tous les sujets qui seront soulevés et soumis au vote des copropriétaires. Les copropriétaires peuvent s’adresser au gestionnaire de copropriété pour inscrire des questions à l’ordre du jour.

La convocation doit également contenir plusieurs annexes, permettant d’aider les copropriétaires à se faire un avis sur les questions de l’ordre du jour. Si l’AG porte sur la réalisation de travaux, la convocation doit être accompagnée des devis par exemple.

L’assemblée générale commence par l’élection d’un président de séance, en charge de la bonne tenue de la réunion. Les copropriétaires absents le jour de l’AG peuvent se faire représenter par une personne mandatée. Celle-ci aura la possibilité de voter.

Les règles en matière de majorité varient suivant le type de décisions à prendre. Pour en savoir plus, lire la fiche « Copropriété travaux ».

A la fin de l’assemblée générale, un procès-verbal est établi par le gestionnaire de copropriété. Ce procès-verbal liste toutes les questions débattues et les résultats des votes pour chaque question.

Les décisions prises en assemblée générale peuvent être contestées par un ou plusieurs copropriétaires par saisine du tribunal de grande instance. Le recours à un avocat est obligatoire dans cette procédure.