Investissement locatif : pourquoi et comment ?

Prix de l’immobilier en baisse, taux d’intérêt bas : la conjoncture est favorable à l’investissement locatif. Pourquoi investir dans l’immobilier ? Quels sont les avantages et inconvénients de ce placement ? Faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ? On répond à vos questions dans cet article.

Investissement locatif : pourquoi investir dans l’immobilier ?

L’investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer et d’en retirer des revenus. L’investissement locatif est une manière de placer son argent, au même titre que l’investissement financier. Pourquoi choisir l’immobilier en particulier ?

 
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L’investissement peut avoir plusieurs objectifs, très différents les uns des autres : s’assurer un complément de revenus (pour préparer sa retraite notamment), loger ses enfants étudiants, transmettre un bien immobilier à ses héritiers, réaliser une plus-value, etc. L’investissement locatif permet aussi de bénéficier d’avantages fiscaux, à condition que l’investissement porte sur un logement neuf.

L’avantage principal de l’investissement locatif se situe au niveau de la sécurité. L’investissement locatif est le placement le moins risqué, et en même temps un placement qui offre globalement de bons rendements (4-5% en moyenne). Le ratio risque/rendement est par conséquent optimal.

Bon à savoir : lorsque l’on parle d’investissement locatif, on pense immédiatement à la maison ou à l’appartement. Pourtant, investir dans un garage, dans un local commercial ou dans une société immobilière est aussi assimilable à de l’investissement locatif.

Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

L’investissement dans le neuf permet de bénéficier de niches fiscales intéressantes (dispositifs Robien, Duflot, Borlo, etc.). Ces avantages fiscaux ont pour objectif d’inciter les investisseurs à s’orienter vers le neuf et donc à développer le parc immobilier français. Le neuf a d’autres avantages à son actif :

  • Vous bénéficiez de la garantie décennale.
  • Vous n’avez aucuns travaux à prévoir.
  • Votre logement répond aux dernières normes en vigueur.
  • Les frais de notaire sont moins élevés (de l’ordre de 2 à 3% du prix d’achat).
  • Vous bénéficiez d’une exonération temporaire de taxe foncière. Pour en savoir plus sur cet impôt dû par les propriétaires, lire la fiche « Taxe foncière sur les propriétés bâties ».

Investir dans le neuf n’a pas que des avantages. D’abord, vous achetez votre logement en général sur plan (avant sa construction), ce qui comporte toujours des risques. Vous devez attendre parfois plusieurs années avant de pouvoir jouir de votre bien immobilier. Par ailleurs, les prix du neuf sont souvent plus élevés de 10% par rapport à l’ancien. Dernier inconvénient : les logements neufs ont souvent moins de charme que les logements anciens.

 
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Vous hésitez à investir dans l’ancien ? Voici les avantages et inconvénients de l’investissement locatif dans l’ancien :

Avantages : les prix sont souvent moins élevés ; le rendement locatif est lui aussi plus élevé en moyenne ; vous pouvez visiter le bien et vous en faire une idée précise. Les logements anciens ont souvent plus de charme. En cas de gros travaux de réhabilitation, vous pouvez bénéficier de prêts aidés.

Inconvénients : les frais de notaire sont sensiblement plus élevés (de l’ordre de 6% à 7%). Les travaux de réhabilitation, de mise aux normes ou de personnalisation à prévoir sont souvent conséquents. Enfin, il y a toujours le risque d’un vice caché que vous ne découvrez qu’après l’achat.

Investissements locatifs : conseils pratiques

Si vous souhaitez investir dans l’immobiliser, vous devez bien étudier le marché et notamment le prix des loyers. Connaître le prix des loyers permet de se faire une idée sur le rendement de l’investissement.

Rendement locatif = loyers (sur un an) / prix d’achat. Les rendements varient de 2% à 6% par an.

Vous devez par ailleurs bien choisir l’emplacement du bien immobilier. Vous devez choisir un emplacement demandé, pour être sûr de trouver un locataire rapidement. Les emplacements demandés sont ceux qui sont entourés de transports en commun, de services publics, de commerces de proximité, de parcs, etc.