Location immobilière : dossier, contrat et dépôt de garantie

Pour vérifier la solvabilité des candidats et sélectionner le locataire, le bailleur peut exiger plusieurs documents au locataire (le dossier de location). Après avoir choisi son locataire, le bailleur doit établir un contrat de location immobilière. Pour limiter les risques d’impayés, il peut par ailleurs exiger un dépôt de garantie et la désignation d’une ou de plusieurs cautions.

Location immobilière : constituer le dossier de location

Le dossier de location rassemble tous les documents que le bailleur est en droit de demander aux candidats à la location. Ces documents permettent au bailleur de s’informer sur ses potentiels locataires et notamment sur leur solvabilité. La constitution du dossier intervient avant la signature du contrat de location.

 
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La nature et le nombre des documents varient d’un bailleur à l’autre. Tous les bailleurs n’ont pas les mêmes exigences. Dans tous les cas, le bailleur est en droit de vous demander l’original ou la copie :

  • D’une pièce d’identité : carte d’identité, passeport, titre de séjour, permis de conduire.
  • Des trois dernières quittances de loyer, du dernier avis de taxe foncière, d’une attestation de domiciliation ou encore de vos titres de propriété.
  • D’un justificatif d’activité : contrat de travail, carte d’étudiant, carte professionnelle, etc.
  • Si vous êtes indépendant : de vos deux derniers bilans comptables.
  • Si vous êtes salarié : de vos trois derniers bulletins de salaires.
  • Si vous êtes sans activité : des justificatifs du versement des prestations.
  • Si vous êtes à la retraite : des trois dernières pensions reçues.
  • Si vous êtes étudiant boursier : des attestations de bourse.
  • Du dernier avis d’imposition (ou de l’avant-dernier).
  • Des justificatifs de revenus fonciers (loyers perçus) ou mobiliers (dividendes, intérêts, etc.).

Le bailleur exige souvent la désignation d’un ou plusieurs garants. Pour en savoir plus sur le garant, lire la fiche « Garant ». Le bailleur est aussi en droit d’exiger du garant les documents listés ci-dessus.

Il y a certains documents que le bailleur n’a pas le droit de vous demander (à vous pas plus qu’à vos garants) :

  • Votre relevé de compte bancaire ou une autorisation de prélèvement automatique.
  • Des photos d’identité.
  • Votre extrait de casier judiciaire.
  • Un jugement de divorce, un certificat de concubinage ou un contrat de mariage.
  • Votre dossier médical.

Location immobilière : le contrat

Dans le cadre d’une location immobilière, le bailleur doit établir un contrat de bail – aussi appelé contrat de location. Les contrats signés à compter d’août 2015 doivent utiliser le modèle-type proposé dans la loi Alur. Pour en savoir plus sur le contrat de location, lire la fiche « Contrat de location ».

Le contrat de location immobilière est établi pour 3 ans renouvelable si le bailleur est un particulier, ou pour 6 ans renouvelable si le bailleur est une société personne morale. Le locataire a la possibilité de rompre le contrat à tout moment en respectant un préavis de 3 mois (ou d’un mois dans certains cas). Pour en savoir plus sur la fin du bail, lire la fiche « Bail ».

 
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Le contrat de location doit contenir obligatoirement les éléments suivants :

  • L’identité des deux parties : le bailleur et le locataire.
  • Une description du bien loué.
  • Le montant du loyer et des charges.
  • La durée du contrat.
  • Le montant du dépôt de garantie. Pour en savoir plus sur le montant, les conditions et les modalités du dépôt de garantie, lire la fiche « Dépôt de garantie ».

Le contrat de location doit aussi contenir un état des lieux. Celui-ci est réalisé à l’arrivée du locataire. Un deuxième état des lieux est réalisé lorsque le locataire décide de quitter le logement. On parle de l’état des lieux de sortie. Pour en savoir plus sur l’état des lieux, lire la fiche « Etat des lieux ». L’état des lieux est réalisé en deux exemplaires signés et datés.

Location immobilière : les obligations du locataire et du bailleur

Un contrat de location immobilière définit un ensemble d’obligations pour le locataire et le bailleur. Ces obligations s’appliquent pendant toute la durée du contrat. L’obligation principale pour le locataire consiste dans le paiement du loyer. Pour connaître toutes les obligations du locataire (assurance habitation, entretien, etc.), lire la fiche « Locataire ».

Si vous êtes locataire et que vous ne respectez pas toutes vos obligations, le bailleur est en droit d’exiger la rupture du contrat et éventuellement des dommages et intérêts.

Le bailleur a lui aussi des obligations. Il est tenu de fournir un logement décent, disposant de tous les équipements nécessaires à l’habitation (sanitaires, installation électrique, etc.). Il doit également prendre en charge les gros travaux. Pour en savoir plus sur les obligations du bailleur, lire la fiche « Bailleur ».