Le logement et le bien immobilier : définitions juridiques

Les biens immobiliers désignent une catégorie beaucoup plus large que celle de « logement ». Un logement est un bien immobilier destiné à l’habitation devant comporter tous les équipements nécessaires pour pouvoir y vivre le jour et la nuit. Voici les définitions juridiques du bien immobilier et du logement.

Bien immobilier

Pour bien comprendre la notion de bien immobilier, il n’est pas inutile de décomposer l’expression. Un bien immobilier, c’est :

- Un bien, c’est-à-dire une chose matérielle qui appartient à une personne. En droit, les biens renvoient à la notion de propriété et sont inséparables des personnes auxquelles ils appartiennent. Les personnes peuvent être morales (entreprises, fondations, associations, etc.) ou physiques (êtres humains).

- Immobilier, c’est-à-dire « immobile ». Un bien immobilier est un bien que l’on ne peut pas déplacer, contrairement aux biens mobiliers qui sont mobiles (d’où le terme « meuble »).

 
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Un bien immobilier, c’est donc : une chose matérielle qui n’est pas déplaçable et qui appartient à une personne (physique ou morale). Exemples de biens immobiliers : une maison, un appartement, un terrain, un local commercial, un équipement sportif, un hôpital, etc.

La loi distingue deux catégories de biens immobiliers :

Les biens immobiliers par nature, qui sont « immobiles » par leur nature même : des terrains ou des construction ancrées au sol.

Les biens immobiliers par destination. Il s’agit de biens meubles rattachés ou fixés à un bien immobilier (article 417 du Code civil). Les biens immobiliers par destination sont des meubles régis par le régime juridique des biens immeubles. Exemples : la cheminée, le chauffage central, les arbres fixés sur le terrain, les briques de la toiture, etc.

Les transactions qui portent sur les biens immobiliers sont appelées transactions immobilières. Ces transactions sont régies par le Droit immobilier sur le plan juridique.

Logement

Un logement est un bien immobilier qui est utilisé pour l’habitation. Un logement est un lieu d’habitation. Un bien immobilier est défini comme logement d’après sa destination ou son utilisation. Bien immobilier et logement ne sont donc pas synonymes. Ce sont deux notions différentes. Un local commercial par exemple est un bien immobilier, mais ce n’est pas un logement.

On peut affirmer que si tous les logements sont des biens immobiliers, tous les biens immobiliers ne sont pas forcément des logements. Les logements doivent respecter certaines règles :

- Ils doivent être séparés par des murs et des cloisons, sans communication avec un autre local. Un logement ne peut communiquer qu’avec les parties communes, s’il y en a.

- Ils doivent être indépendants. Il doit être possible d’aller de l’intérieur du logement à l’extérieur (ou inversement) sans avoir à travers un local tiers.

Bon à savoir : en 2011, la France comptait 33,6 millions de logements, dont 43,3% de logements collectifs.

Les logements sont définis par l’article R111-1-1 du Code de la construction et de l’habitation : « un logement ou habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances ».

En outre, un logement doit avoir au minimum une surface habitable de 9m2. Il est interdit de louer ou de vendre des logements de moins de 9m2. La hauteur sous plafond doit être de 2,20 m minimum. Le volume habitable doit être de 20 m2 minimum.

L’essentiel des règles relatives aux caractéristiques des logements sont  réunies dans le Code de la construction et de l’habitation (notamment en ce qui concerne les logements neufs, l’eau potable, les installations électriques, l’éclairage, les sanitaires, les douches, l’évier, le chauffage, etc.).