Maison en viager : droits et devoirs du vendeur et de l'acheteur

Acheter ou vendre une maison en viager implique des devoirs et des obligations. Pour l’acheteur, la première obligation est de s’acquitter de la rente viagère. Mais le vendeur a lui aussi des obligations. Voici l’essentiel à savoir sur les devoirs des acquéreurs et des vendeurs dans le cadre d’un viager.

Maison en viager : obligations de l’acquéreur (débirentier)

L’obligation principale de la personne qui achète en viager est de verser la rente viagère dans les conditions fixées lors de la transaction immobilière. L’achat en viager suppose le paiement d’une rente viagère jusqu’au décès du vendeur. Selon les clauses du contrat, cette rente peut être versée tous les mois ou tous les ans.

La rente est l’une des principales caractéristiques du viager. Si vous ne payez plus la rente, le vendeur est en droit de rompre le contrat de viager en faisant jouer la clause résolutoire du contrat.

 
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Si vous achetez une maison en viager occupé, le vendeur continuera d’occuper la maison jusqu’à son décès. Mais cela ne vous dispense pas de prendre en charge les gros travaux et les grosses réparations du logement. Pour en savoir plus sur le viager occupé, lire la fiche « Viager occupé ».

Si vous achetez en viager libre, vous pouvez jouir du bien acheté dès la signature du contrat de vente. Dans ce cas, vous devrez aussi prendre en charge toutes les dépenses d’entretien de la maison comme un propriétaire classique. Pour en savoir plus sur le viager libre, lire la fiche « Viager libre ».

Bon à savoir : le viager libre est beaucoup moins fréquent que le viager occupé.

Dans le cadre d’un viager occupé, il est possible que le vendeur décide de ne plus occuper le logement. Dans ces cas-là vous devrez obligatoirement demander une autorisation expresse au vendeur pour occuper le logement après son départ. Cette autorisation aboutira à un transfert du droit de jouissance du vendeur vers l’acheteur. Le transfert du droit de jouissance s’accompagne généralement d’une révision à la hausse du montant de la rente viagère.

Si vous êtes l’acquéreur de la maison et que vous souhaitez revendre la maison en viager, c’est possible. Mais vous devrez obligatoirement continuer de payer la rente viagère à votre vendeur, jusqu’à son décès. D’un autre côté, votre acquéreur vous versera lui aussi une rente viagère. Vous serez donc à la fois débirentier (vis-à-vis du vendeur à qui vous avez acheté initialement le bien) et crédirentier (vis-à-vis de l’acquéreur à qui vous avez revendu le bien).

Le fait que votre acquéreur cesse de payer la rente viagère, pour un motif quelconque, n’a aucune incidence sur votre obligation de payer la rente viagère au vendeur initial.

Pour en savoir plus sur les avantages et les inconvénients de l’achat en viager (occupé ou libre), lire la fiche « Acheter en viager ».

Maison en viager : obligations du vendeur (crédirentier)

Si vous vendez votre maison en viager occupé, vous pouvez continuer d’occuper votre logement jusqu’à votre décès. Dans ce cas, vous n’êtes responsable que des charges locatives et des petits travaux d’entretien. Vous devez également vous acquitter de la taxe d’habitation, en tant qu’occupant du logement.

Bon à savoir : si l’acheteur ne vous verse plus la rente viagère, vous devez lui adresser une lettre de mise en demeure. Si cette démarche n’aboutit pas, vous êtes en droit de saisir la justice (procédure contentieuse) ou de faire appel à un conciliateur de justice (procédure amiable).

Si vous vendez votre maison en viager libre, vous êtes dans l’obligation de libérer votre bien immobilier et d’en transférer la jouissance à l’acquéreur.

Pour en savoir plus sur les avantages et les inconvénients de la vente en viager (occupé ou libre), lire la fiche « Vente en viager ».