Préavis location meublée ou vide : délais et modalités

https://www.jurifiable.com/conseil-juridique/droit-immobilier/contrat-de-locationLe locataire peut décider de rompre son bail à tout moment, à condition de respecter les règles en matière de préavis. Le préavis de location désigne le délai à respecter entre la notification du départ et le départ effectif. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le préavis de location pour le locataire et le bailleur.

Préavis de location : définition

Lorsque le bailleur ou le locataire souhaite rompre le contrat de location, il doit informer l’autre partie à l’avance, en respectant des délais. Le préavis de location correspond au délai de prévenance à respecter entre la notification du départ et  le départ effectif.

Pour en savoir plus sur le contrat de location, lire la fiche « Contrat de location ».

Les délais ne sont pas les mêmes suivant que :

  • La partie qui demande le congé est le locataire ou le propriétaire.
  • Le logement est meublé ou vide.
 
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Bon à savoir : le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis, qui correspond souvent au jour de l’état des lieux de sortie. Pour en savoir plus sur l’état des lieux de sortie, lire la fiche « Etat des lieux ».

Préavis de location pour le locataire : logement vide

Si le logement est vide (nue), un locataire qui souhaite rompre son contrat de location et quitter le logement doit prévenir son bailleur trois mois à l’avance. Ce préavis de trois mois peut être réduit en cas d’accord contractuel entre le bailleur et le locataire.

Dans certains cas, le préavis n’est pas de trois mois mais d’un mois :

  • Lorsque le logement est situé dans une « zone tendue », au sens donné à ce terme par la loi Alur. Les zones tendues désignent les zones urbanisées victimes d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.
  • Lorsque le locataire perd son emploi de manière involontaire. Cela concerne les licenciements ou les ruptures conventionnelles. Les départs à la retraite et les démissions ne sont pas concernés, de même que les professions indépendantes. En revanche, les non-renouvellements de CDD peuvent bénéficier de cette réduction du préavis de trois mois à un mois (arrêt de la Cour de Cassation de décembre 1999).
  • Lorsque le locataire bénéficie du RSA ou de l’allocation aux adultes handicapés (AAH).
  • Lorsque le locataire fait l’objet d’une mutation professionnelle.
  • Lorsque le locataire est en reprise d’emploi, après avoir perdu son précédent emploi. La réduction du préavis à un mois concerne aussi les locataires qui entrent dans la vie active (premier emploi en CDD ou CDI).
  • Lorsque le locataire souffre de problèmes de santé rendant le déménagement nécessaire. Le médecin doit établir un certificat médical expliquant la nécessité du déménagement. Auparavant, cette dérogation ne concernait que les personnes de plus de 60 ans. Il n’y a aujourd’hui plus de conditions d’âge.
  • Lorsque le locataire bénéficie du dispositif HLM (logement social) pour un logement du parc privé.

Préavis de location pour le locataire : logement meublé

Le préavis du locataire pour une location meublée est toujours d’un mois. Si vous êtes locataire d’un meublé, vous pouvez rompre le bail quand vous le souhaitez à condition d’envoyer à votre bailleur un préavis un mois à l’avance.

Bon à savoir : pour le locataire, le préavis de départ n’a jamais besoin d’être justifié.

Départ sans préavis : est-ce possible ?

Il n’est pas possible de rompre un contrat de location sans préavis, sauf dans certains cas exceptionnels.

Le départ sans préavis et sans autorisation du bailleur est autorisé lorsque le logement ne répond pas aux obligations de salubrité et de décence. Il est possible de rompre le contrat sans préavis si le logement est insalubre et indécent.

Exemple : les logements très humides, les logements dont les installations électriques sont dangereuses, les logements qui ne donnent pas accès à l’eau courante, etc.

 
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Si vous êtes concerné, vous devez réunir le maximum de preuves pour justifier le départ sans préavis (état des lieux, lettres de demande de travaux envoyées au bailleur, constat d’huissier, certificats médicaux…).

Même si le départ sans préavis est justifié, vous devez néanmoins prévenir le bailleur en lui envoyant une lettre de congé (en RAC) expliquant les motifs du départ. Joignez à votre lettre toutes les preuves du caractère insalubre et indécent de l’état du logement.

Préavis de location pour une résidence secondaire

Les règles énoncées ci-dessus ne concernent que le cas où le logement est la résidence principale du locataire. Pour les résidences secondaires, les locations de vacances ou les locations saisonnières, il n’existe aucunes règles légales et impératives en matière de préavis.

Dans ce cas, les règles en matière de préavis sont uniquement contractuelles : elles figurent à titre de clauses dans le contrat de location.

Bon à savoir : les contrats de location courts (locations de vacances par exemple) contiennent rarement de clause de préavis. Le locataire est tenu de payer les loyers jusqu’à la fin du bail. Pour en savoir plus sur les spécificités de la location saisonnière, lire la fiche « Location saisonnière ».

Préavis de départ pour le bailleur : quelles sont les règles ?

Le contrat de location peut être rompu aussi bien par le locataire que par le bailleur. Le bailleur a lui aussi le droit de donner congé au locataire, mais doit se plier à des règles beaucoup plus contraignantes. Si vous êtes  bailleur, vous devez respecter un préavis de six mois pour les logements vides, et un préavis de trois mois pour les logements meublés.

Le bailleur, à la différence du locataire, doit motiver le préavis de départ. Un bailleur n’a pas le droit de rompre un bail sans raison justificative. Sur ce point, le droit immobilier est plus favorable au locataire qu’au bailleur.

Voici les trois seules raisons qui autorisent un bailleur à donner congé à son locataire :

  • La reprise personnelle du logement : le bailleur décide de transformer son logement en résidence personnelle.
  • La vente du logement.
  • L’existence d’un motif légitime et sérieux (soumis à l’appréciation des juges en cas de contentieux, au regard de la jurisprudence).

En tant que bailleur, vous devez prévenir votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Il est possible aussi de remettre le préavis en main propre, contre récépissé ou émargement.

Très important : il n’est pas possible de donner congé à on locataire en cours de bail. Si vous êtes le bailleur, vous devez attendre le jour de l’échéance.