Prix immobilier : calculer la valeur économique d'un bien

Que vous souhaitiez acheter ou vendre un logement, il est indispensable d’en estimer le prix le plus justement possible. Ce qui n’est pas si simple ! Voici les principaux critères à prendre en compte pour évaluer la valeur économique d’un bien immobilier.

Prix immobilier : surface du logement et travaux

Evaluer le prix d’un bien immobilier est très difficile. Il est même impossible de donner LE juste prix, tant les facteurs qui entrent en ligne de compte sont importants. Ces facteurs peuvent être objectifs (superficie, travaux, emplacement) mais aussi subjectifs.

Concernant les travaux tout d’abord : un logement qui nécessite des travaux vaudra moins cher que le même logement à neuf. Plus les travaux sont importants, plus le prix immobilier diminue. Si vous êtes vendeur, il est parfois plus intéressant de réaliser des travaux avant de mettre votre bien en vente.

 
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Concernant la surface, le raisonnement paraît simple au premier abord : plus la superficie du logement est grande, plus le prix immobilier grimpe. C’est bien sûr en grande partie vrai et ce n’est pas pour rien que l’on utilise le critère de la valeur au mètre carré.

Toutefois, toutes les superficies ne se valent pas. 15 mètres carré de balcon ont plus de valeur que 15 mètres carré d’intérieur. Ce n’est qu’un exemple qui permet de comprendre que la superficie ne doit pas seulement être comprise sous le prisme de la quantité. La qualité de la superficie joue aussi.

Bon à savoir : en général, plus la superficie est grande, moins le mètre carré est cher. D’où encore l’importance de relativiser le critère de la « valeur moyenne au mètre carré » dans l’estimation du prix immobilier.

Prix immobilier : la qualité du logement

Un logement bien équipé (au niveau de la plomberie, du chauffage, des installations électriques), bien aménagé, en bon état, lumineux, avec de belles finitions vaudra toujours plus cher. La qualité intrinsèque du logement et de ses intérieurs détermine en partie le prix immobilier, c’est-à-dire la valeur du logement.

Bon à savoir : plus un appartement est situé haut dans les étages, plus il gagne de la valeur. En raison notamment du surcroit de luminosité que la hauteur apporte. A l’évidence, la hauteur peut aussi réduire l’accessibilité du logement, ce qui concourt à réduire sa valeur.

L’exposition au soleil du logement a également un impact sur le prix immobilier. L’orientation du logement joue donc aussi un rôle, ainsi que la « vue ». Une vue sur un monument célèbre ou sur la mer ajoute de la valeur au bien.

Conseil : pour évaluer le plus précisément possible la valeur de marché d’un bien immobilier, il est conseillé de comparer votre bien avec d’autres biens similaires vendus dans le même quartier ou la même zone. Cette méthode comparative est très utilisée pour évaluer le juste prix d’un bien immobilier.

 
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Prix immobilier : emplacement du logement 

L’emplacement est l’un des principaux critères déterminant la valeur d’un bien. Pour certains, c’est même le critère numéro 1. Le prix d’un bien immobilier varie en fonction :

De la zone géographique : les prix immobiliers sont plus élevés dans les bassins importants d’emploi ou dans les régions réputées pour le cadre de vie qu’elles proposent. Toutes les régions n’ont pas la même « attractivité ».

De la commune. Le prix varie fortement d’une ville à l’autre. Le prix de l’immobilier est plus élevé dans les grandes métropoles que dans les petites villes. Paris est de loin la ville la plus chère.

Le quartier (ou « secteur »). La valeur de l’immobilier varie d’un quartier à l’autre, à l’intérieur d’une même agglomération. Les centres villes regroupent en général les quartiers les plus chers.

Le type de quartier. Les quartiers résidentiels sont, toutes choses égales par ailleurs, les quartiers les plus chers. Les quartiers bien dotés en services de proximité (commerces, médecins, écoles, hôpitaux, transports en commun, etc.) sont aussi plus chers.

Le prix immobilier ne dépend pas uniquement de la valeur du bien immobilier, mais aussi de son environnement. La valeur du mètre carré ne repose pas uniquement sur la valeur intrinsèque du logement.

Ces critères objectifs qui viennent d’être décrits ne doivent pas masquer les éléments subjectifs qui entrent en jeu dans l’achat ou la vente immobilière. Un vendeur aura tendance à surestimer le prix pour des raisons affectives. A l’inverse, un acquéreur pourra être prêt à payer plus cher que ce que vaut objectivement le bien sur le marché (le fameux « coup de cœur »).

C’est la raison pour laquelle les biens ne se vendent ou ne s’achètent pas toujours à la « valeur de marché ».