Taux immobilier fixe, variable, global : définitions

Dans le cadre d’un prêt immobilier, il existe trois types de taux : le taux immobilier fixe, le taux immobilier variable et le taux effectif global (TAEG). Le taux immobilier fixe est plus sécurisé et le taux variable plus risqué. Le taux effectif global intègre les frais annexes et permet ainsi de comparer efficacement les offres de crédits immobiliers.

Taux immobilier fixe

On parle de taux immobilier fixe lorsque le taux d’intérêt reste constant jusqu’au terme du remboursement du prêt immobilier. Pour en savoir plus sur le prêt immobilier, lire la fiche « Prêt immobilier ».

Le taux de immobilier fixe est la solution la plus sécurisée. En tant qu’emprunteur, vous n’êtes pas exposé au risque d’une remontée des taux d’intérêt. Vous pouvez savoir dès la souscription de votre prêt ce que vous coûtera le crédit immobilier et le montant des mensualités jusqu’à la dernière échéance. Pour en savoir plus sur le crédit immobilier, lire la fiche « Crédit immobilier ».

 
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L’inconvénient des taux immobiliers fixes, c’est que vous êtes perdant en cas de baisse des taux d’intérêt.

Il est possible, dans le cadre du taux immobilier fixe, de moduler les mensualités en fonction de vos besoins ou de vos capacités de remboursement. Le taux d’intérêt fixe n’impose donc pas une fixité des mensualités. En réduisant les mensualités, vous allongez la durée du prêt. A l’inverse, en augmentant les mensualités, vous réduisez la durée.

Vous n’êtes autoriser à moduler (c’est-à-dire à modifier le montant des mensualités) qu’une fois par an. Certains établissements de crédit permettent aussi de reporter des mensualités en fin de prêt en cas de difficultés financières passagères. Vous pouvez aussi, autre possibilité, décider avec votre banquier d’augmenter le montant des mensualités au fur et à mesure suivant des modalités propres à chaque banque.

Le taux immobilier fixe est la formule la plus fréquente pour les crédits à long terme. Enfin, le taux immobilier fixe, contrairement à ce que l’on pense parfois, peut faire l’objet d’une renégociation (en cas de baisse des taux d’intérêt). Vous pouvez renégocier votre crédit ou vous le faire racheter par un autre établissement bancaire.

Taux immobilier variable

Le taux immobilier variable est un taux qui, comme son nom l’indique, varie au cours du temps. Vous ne pouvez donc pas savoir à l’avance quel sera le coût de votre prêt immobilier.

Le taux immobilier est risqué dans la mesure où vous vous exposez au risque d’une remontée des taux. Vous dépendez des fluctuations sur les marchés financiers. Mais vous pouvez aussi être gagnant si les taux d’intérêt baissent.

La variation des taux immobiliers variables est indexée sur un ou plusieurs indices financiers. En général, l’indice utilisé est l’Euribor à trois mois ou à un an. En cas d’augmentation des taux, le coût de votre prêt immobilier augmente. Ce coût est répercuté soit par un allongement de la durée du prêt, soit par une augmentation du montant des mensualités.

Bon à savoir : le taux effectivement payé comprend deux éléments : le taux Euribor + le taux appliqué par la banque. Le taux Euribor est le seul qui varie. Le taux appliqué par la banque (compris entre 1% et 3% en fonction de votre situation personnelle) reste quant à lui fixe.

 
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A la souscription du prêt, le taux immobilier variable est moins élevé que le taux immobilier fixe. Les banques sont tenues à une obligation d’information en matière de taux immobilier variable. L’emprunteur doit être pleinement conscient des risques qu’il prend. Vous recevrez une notice explicative au moment de la souscription de votre prêt.

Bon à savoir : la première variation du taux intervient entre 3 mois et un an après la souscription du prêt immobilier.

Tout comme pour le taux immobilier fixe, vous pouvez moduler le montant des mensualités.

Les prêts immobiliers à taux variable sont relativement rares. En matière de prêt immobilier, le taux est généralement fixe. Pour une raison assez intuitive : la durée d’un prêt immobilier est très élevé et peut atteindre parfois plusieurs dizaines d’années. Or, il est impossible de prévoir l’évolution des taux à 15 ans, 20 ans ou 30 ans.

Un prêt immobilier à taux variable est très risqué. Les prêts à taux variable concerne surtout les prêts de courte durée (quelques mois).

A noter, pour finir que :

  • Le taux immobilier variable peut être transformé en taux immobilier fixe (en cas de hausse du taux d’intérêt).
  • Vous pouvez négocier avec votre banquier un plafond à la hausse des taux. Vous limitez ainsi vos risques en cas de hausse très importante du taux variable. On parle de taux variable « capé ».

Taux annuel effectif global (TAG et TAEG)

Le taux effectif global incorpore, contrairement aux taux classiques, les frais annexes : frais de dossier, frais d’assurance emprunteur, frais de garantie, taxes, commissions, etc. Le taux effectif global permet de savoir combien coûte réellement le prêt et donc de comparer les offres des établissements bancaires.

En effet, certains établissements proposent des taux fixes ou variables intéressants, mais des frais annexes très élevés. C’est la raison pour laquelle comparer les banques entre elles sur le seul critère du taux d’intérêt n’est pas suffisant. Le TAEG permet de faire apparaître les coûts cachés.

Bon à savoir : le taux annuel effectif global est calculé, comme son nom l’indique, sur une base annuelle. Il ne prend pas en compte la durée du prêt immobilier.

Si vous optez pour un taux immobilier variable, le TAEG est calculé en prenant en compte le taux d’intérêt de la première période. Dans ces cas-là : TAEG = taux d’intérêt (première période, avant variation) + frais annexes. Le TAEG, pour un prêt immobilier variable, est susceptible de varier au fil des années.

Bon à savoir : le TAEG ne doit pas dépasser ce que l’on appelle le taux d’usure légal. Ce taux d’usure est fixé et révisé périodiquement par la Banque de France.

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