Vente en viager : avantages et inconvénients

Vendre en viager comporte plusieurs avantages pour le vendeur (crédirentier). La vente en viager permet notamment au vendeur de continuer à vivre dans son logement tout en percevant une rente à vie. Mais ces avantages ne doivent pas masquer les inconvénients de ce type de transaction immobilière. Voici la liste des avantages et inconvénients de la vente en viager.

Quels sont les avantages de la vente en viager ?

Premier avantage, qui concerne uniquement le viager occupé : vous pouvez continuer d’occuper le bien immobilier vendu en viager jusqu’à votre décès. En termes juridiques, vous conservez ce que l’on appelle « le droit d’usage et d’habitation ».

Pour en savoir plus sur le viager occupé, lire la fiche « Viager occupé ». En raison de cet avantage, le viager occupé est largement plus répandu que le viager libre. Pour en savoir plus sur le viager libre, lire la fiche « Viager libre ».

Deuxième avantage : vous percevez de la part de votre acquéreur une rente à vie. Celle-ci peut être versée tous les mois, tous les trimestres ou tous les ans selon les clauses du contrat de vente. La vente en viager permet, pour une personne âgée par exemple, d’avoir un complément de retraite.

 
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Troisième avantage : vous ne payez plus la taxe foncière et n’avez plus à prendre en charge les « gros travaux » du bien immobilier.

Quatrième avantage : dans le calcul de l’impôt sur le revenu, vous bénéficiez d’un abattement fiscal pour le montant des rentes perçues. Cet abattement varie en fonction de votre âge lors de la signature du contrat de viager. Il est compris, suivant l’âge, entre 30% et 70%.

Cinquième avantage, qui concerne uniquement le viager occupé : dans la plupart des contrats de viager, le vendeur conserve l’usufruit. Ce qui signifie que vous pouvez louer le bien immobilier alors même que vous n’en êtes plus propriétaire. Attention : si vous conservez l’usufruit, c’est à vous de vous acquitter de la taxe foncière.

Quels sont les inconvénients de la vente en viager ?

Le contrat de viager présente aussi quelques inconvénients pour le vendeur. Vous devez les prendre en considération avant d’opter pour ce type de transaction immobilière.

Premier inconvénient, qui concerne uniquement le viager occupé : vous continuez de vous acquitter de la taxe d’habitation et de l’entretien du bien immobilier (sauf pour les « gros travaux »).

Deuxième inconvénient, qui concerne le viager libre : vous ne pouvez pas continuer d’occuper le bien immobilier après sa vente. En contrepartie, les montants du bouquet et de la rente viagère sont plus importants que dans le cadre d’un viager occupé.

 
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Troisième inconvénient, lié à l’aléa : si vous décédez peu après la vente de votre bien immobilier, le viager s’avère moins intéressant que la vente classique. A l’inverse, plus vous vivez vieux, plus le choix du viager se révèle intéressant. La vente en viager, tout comme l’achat en viager, constitue un pari sur l’avenir.

Quatrième inconvénient, concernant le viager occupé : vous pouvez plus difficilement déménager. Dans le cadre du viager occupé, il est plus difficile de changer de résidence principale. Cependant, le contrat de vente peut présenter une clause prévoyant la majoration de la rente viagère en cas de déménagement (= renoncement au droit d’usage et d’habitation).

Cinquième inconvénient : trouver un acquéreur peut prendre du temps. On estime en moyenne qu’il y a un acheteur pour dix vendeurs sur le marché du viager. Moins de 5 000 transactions de viager sont signées par an. Ce déséquilibre de l’offre et de la demande avantage les acheteurs et leur accorde plus de poids dans la négociation des clauses.