Viager : qu'est-ce que c'est ?

Le viager est un type de vente immobilière particulier, qui consiste à transformer une partie du prix de vente en rente à vie. Les vendeurs en viager son souvent des personnes âgées souhaitant assurer un complément de revenus grâce à la rente. Le viager peut être « occupé » ou « libre ».

Viager : définition

Le viager une type particulier de vente immobilière qui se caractérise par l’existence d’une rente viagère : le vendeur transfère la propriété de son bien en échange du paiement d’un capital initial et du versement d’une rente jusqu’au décès du vendeur.

Le capital payé lors de la signature de la vente, appelé « bouquet », ne correspond qu’à une partie de la valeur du bien. La rente, quant à elle, peut être versée à un rythme mensuel, trimestriel ou annuel.

 
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Il existe deux formes de viager : le viager occupé et le viager libre. Le viager est dit « occupé » lorsque le vendeur conserve la jouissance de son bien immobilier jusqu’à son décès. C’est la forme la plus fréquente. Le viager est « libre » lorsque le vendeur perd la jouissance de son bien immobilier après la signature de la transaction.

Pour en savoir plus sur ces deux formes de viager, lire les fiches « Viager occupé » et « Viager libre ». Dans un viager occupé, le vendeur peut bénéficier, en plus du droit d’usage et d’habitation, d’un droit d’usufruit lui permettant de louer le bien.

Bon à savoir : dans le cadre d’un viager, le vendeur est appelé « crédirentier » (= celui à qui l’on doit la rente). L’acheteur est quant à lui appelé débirentier (celui qui doit verser la rente). Le contrat de viager, comme tout contrat de transaction immobilière, est établi est signé devant notaire.

Vendre en viager

La vente en viager comporte plusieurs avantages pour le vendeur, dont deux principaux :

  • La possibilité de continuer à habiter dans le logement après la vente et ce jusqu’à son décès. Cet avantage n’existe que dans le cas du viager occupé.
  • Le fait de percevoir une rente à vie de la part de l’acheteur. La rente peut constituer un complément de retraite substantiel.

Voici d’autres avantages de la vente en viager : vous ne payez pas la taxe foncière, vous n’avez plus la charge de réaliser les gros travaux, vous bénéficiez d’un abattement fiscal substantiel, vous pouvez continuer de louer votre bien (si vous conservez l’usufruit).

 
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Pour être complet, il faut indiquer les inconvénients du viager pour le vendeur :

  • Si vous jouissez du droit d’usage et d’habitation, vous devez continuer de payer la taxe d’habitation.
  • Si vous décédez tôt, la vente en viager est moins intéressante qu’une vente classique. La vente en viager est un pari sur l’avenir.
  • Vous pouvez difficilement changer de résidence principale. Vous êtes relativement bloqué.
  • Il est difficile de trouver des acquéreurs.

Pour en savoir plus sur les avantages et inconvénients de la vente en viager, lire la fiche « Vente en viager ».

Acheter en viager

Voici les principaux avantages qu’il y a à acheter un bien immobilier en viager. Premièrement, le viager permet d’acquérir un bien immobilier sans avoir un capital important de départ et sans devoir faire un prêt immobilier (et payer des intérêts). Pour en savoir plus sur le prêt immobilier, lire la fiche « Prêt immobilier ».

Deuxièmement, si vous achetez en viager occupé, vous n’avez pas à vous soucier de l’entretien du logement. Troisièmement, vous pouvez revendre le bien immobilier à tout moment. Voici les quelques inconvénients de l’achat en viager :

  • Comme pour le vendeur, l’acheteur doit assumer le risque d’aléa : plus le vendeur vit vieux, moins le viager est financièrement intéressant pour l’acheteur.
  • En viager occupé, vous ne pouvez pas jouir du bien immobilier avant le décès du vendeur. Le viager occupé n’est donc pas adapté à l’achat d’une résidence principale.
  • Si vous décédez avant le vendeur, la charge de la rente peut être transférée à vos héritiers (sauf si vous avez souscrit une assurance décès).

Pour découvrir plus en détail les avantages et inconvénients de l’achat en viager, lire la fiche « Acheter en viager ».