Viager occupé : conditions et modalités

Le viager occupé est un type spécifique de vente immobilière. Dans le cadre du viager occupé, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation du bien immobilier vendu. Les modalités de paiement prévoient en général un bouquet (capital initial versé à la vente) et une rente viagère, due au vendeur jusqu’à son décès.

Viager occupé : définition

La vente en viager est une vente immobilière qui présente des modalités de paiement particulières. Comme pour toute vente immobilière, le transfert de propriété est immédiat.

Dans le cadre du viager, le vendeur perçoit en général un capital initial (appelé « bouquet ») qui représente une partie de la valeur du bien immobilier. L’autre partie est versée par l’acheteur sous forme de rente : la rente viagère. Il s’agit d’une rente à vie, versée par l’acheteur en viager jusqu’au décès du vendeur.

 
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Bon à savoir : le vendeur en viager est appelé « crédirentier », tandis que l’acheteur en viager est appelé « débirentier ».

Il existe deux types de viager :

·      Le viager occupé, qui est la forme de loin la plus fréquente : le vendeur continue de jouir du droit d’usage et d’habitation du bien immobilier vendu (et éventuellement de l’usufruit). Concrètement, l’acheteur ne pourra jouir du bien immobilier qu’après le décès du vendeur.

·      Le viager libre, peu utilisé : la vente immobilière s’accompagne d’un transfert immédiat du droit d’usage et d’habitation. L’acheteur peut occuper immédiatement le bien acheté en viager. Pour en savoir plus sur le viager libre, lire la fiche « Viager libre ».

Bon à savoir : le droit d’usage et d’habitation (DUH) est défini dans les articles 325 et suivants du Code civil. Dans la plupart des contrats de vente en viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit du bien immobilier. Ce qui signifie qu’il peut le louer à titre lucratif à un tiers. A l’inverse, le simple DUH n’autorise pas le vendeur à louer le bien vendu.

Pour en savoir plus sur les intérêts et inconvénients de la vente en viager du point de vue du vendeur, lire la fiche « Vente en viager ». Pour connaître les avantages et inconvénients de la vente en viager du point de vue de l’acheteur, lire la fiche « Acheter en viager ».

Viager occupé : le contrat de vente

Les modalités de paiement (montant du bouquet + montant de la rente viagère) sont négociées entre le vendeur et l’acheteur. Elles sont inscrites dans le compromis de vente et fixées dans l’acte authentique de vente établi devant notaire.

Le prix du bien immobilier est fixé en fonction :

  • De la valeur immobilière du bien sur le marché.
  • De l’âge du vendeur. Le calcul de la rente viagère prend en compte les statistiques de mortalité.
  • Des modalités de la vente : droit d’usage et d’habitation ou usufruit. Le prix sera inférieur si le vendeur bénéficie de l’usufruit. De manière plus large, plus les droits du vendeur fixés dans le contrat de vente son importants, plus le prix de vente est bas.

Le contrat de vente en viager occupé peut prévoir l’absence de rente viagère. Dans ce cas-là, le montant du capital versé au départ (le « bouquet ») représente la totalité de la valeur du bien immobilier. Pour en savoir plus, lire la fiche « Viager sans rente ». Réciproquement, le versement d’un bouquet n’est pas obligatoire.

Pour résumer, les modalités de paiement peuvent prendre trois formes distinctes :

  • Bouquet initial + rente viagère.
  • Rente viagère sans bouquet initial.
  • Bouquet sans rente viagère.
 
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Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le paiement de la taxe d’habitation et des charges locatives restent à la charge du vendeur. En revanche, l’acheteur prend en charge la taxe foncière et est responsable des « gros travaux ».

Si le bien immobilier appartient à plusieurs personnes  (un couple par exemple) et qu’il y a par conséquent plusieurs vendeurs, une rente viagère peut être fixée pour chacun des vendeurs. Le montant de la rente viagère n’est pas obligatoirement le même pour chaque vendeur. En cas de décès d’un des vendeurs, la rente viagère peut faire l’objet d’une réduction de son montant.

Viager occupé : les dispositions légales

Un contrat de vente en viager occupé doit respecter un certain nombre de dispositions légales. Ces dispositions s’appliquent même si elles ne sont pas explicitement rappelées dans le contrat de vente.

Voici les principales dispositions légales relatives au contrat de viager occupé :

  • La rente viagère doit être indexée.
  • Le vendeur (ou crédirentier) dispose d’un délai de prescription de 5 ans pour récupérer les rentes impayées.
  • Si l’acheteur décède avant le vendeur, les héritiers de l’acheteur récupèrent la charge de la rente. Ils devront la verser jusqu’au décès du vendeur. A noter que le vendeur peut souscrire une assurance-décès couvrant le versement de la rente en cas de décès.

Viager occupé : les clauses spéciales du contrat de vente

Un contrat en viager occupé peut prévoir une clause résolutoire. Celle-ci stipule qu’en cas de non paiement de la rente, le vendeur peut annuler la vente et récupérer  son bien. Dans ce cas-là, le vendeur (ou crédirentier) n’a pas à rembourser le bouquet initial et les rentes déjà versées par l’acheteur.

Un contrat de viager occupé peut aussi comporter une clause de rachat. Cette clause prévoit qu’au-delà d’une certaine période (exprimée en nombre d’annuités), l’acheteur (débirentier) pourra s’affranchir du versement de la rente viagère en versant un capital. Le montant de ce capital de rachat est fixé dans le contrat.

Viager occupé : les règles de fiscalité

Les droits d’enregistrement ainsi que les frais de notaire sont réglés intégralement par l’acheteur du bien en viager, comme dans une vente classique. Les droits d’enregistrement intègre le montant de la rente.

En cas de plus-value, le vendeur doit s’acquitter de l’impôt sur les plus-values dans les mêmes conditions qu’une vente classique.

Le crédirentier (le vendeur) doit intégrer le montant des rentes viagères versées dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Des abattements sont prévus et déterminés en fonction de l’âge du vendeur au moment de la transaction. L’abattement est compris entre 30% et 70%, suivant l’âge.