Viager sans rente : tout comprendre

Comme son nom l’indique, le viager sans rente est une formule de viager immobilier sans rente viagère. Le viager sans rente peut prendre la forme d’un viager occupé ou d’un viager libre. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le viager sans rente, ses avantages et ses inconvénients.

Viager sans rente : définition

Le viager est un type de transaction immobilière qui repose en principe sur le versement d’une rente à vie (de l’acheteur au vendeur). C’est la raison pour laquelle le viager sans rente est une forme de viager assez peu répandue, car contraire à l’esprit du viager. Pour en savoir plus sur le viager.

Dans le cadre d’un viager sans rente, le vendeur transfère la propriété de son bien immobilier à un acheteur sans toucher de rente. Le prix du bien immobilier est intégralement acquitté par l’acheteur au moment de la signature du contrat de vente.

 
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Pour rappel, dans un viager traditionnel, l’acheteur :

  • Verse au comptant un bouquet, c’est-à-dire un capital initial correspondant au maximum à 30% de la valeur vénale du bien immobilier.
  • Verse tous les mois, tous les trimestres ou tous les ans une rente au vendeur, jusqu’au décès de ce dernier.

Dans le viager sans rente, il n’y a pas de rente : le montant du « bouquet » correspond au prix total du bien immobilier.

Viager sans rente : le calcul du prix de vente

Dans le cas du viager sans rente, c’est comme si toutes les rentes viagères étaient versées immédiatement. Cela signifie que le capital versé au vendeur comprend :

  • Le bouquet, qui ne peut dépasser 30% de la valeur du bien immobilier.
  • Le montant des rentes cumulées.

Le cumul des rentes théoriques suppose un calcul complexe, reposant principalement sur l’espérance de vie du vendeur, mais aussi sur son sexe, son âge, etc. Plus le vendeur a une espérance de vie importante, plus le cumul des rentes théoriques est important.

Le montant des rentes théoriques cumulées sera d’autant plus important :

  • Que le bouquet est faible.
  • Que l’espérance de vie du vendeur est grande.
 
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Le viager sans rente peut prendre la forme d’un viager occupé ou d’un viager libre. Dans le premier cas, le vendeur continue d’occuper le bien immobilier après la vente et jusqu’à son décès. Le bénéfice du droit d’usage et d’habitation se traduit par une décote sur le prix de vente. Pour en savoir plus sur la différence entre viager occupé et viager libre, lire les fiches « Viager occupé » et « Viager libre ».

Bon à savoir : dans presque tous les viagers sans rente, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation. Parfois, le vendeur conserve également l’usufruit (il peut louer le bien).

Viager sans rente : les avantages et les inconvénients

Pour l’acheteur : vous n’avez pas à verser une rente à vie au vendeur (avantage), mais vous devez par contre débourser une grosse somme immédiatement (inconvénient). Acheter en viager sans rente permet de ne prendre aucun risque car il n’y a aucun aléa (avantage). En revanche, cette formule s’avère moins intéressante que le viager avec rente si le vendeur décède rapidement (inconvénient).

Acheter un bien en viager sans rente implique généralement la souscription d’un prêt immobilier et donc le paiement d’intérêts. Pour en savoir plus sur le prêt immobilier, lire la fiche « Prêt immobilier ».

Bon à savoir : le viager sans rente est la seule forme de viager qui peut être financée par un prêt bancaire. L’acheteur a la possibilité d’hypothéquer le bien immobilier pour pouvoir emprunter.

Pour le vendeur : par définition, vous ne toucherez pas de rente viagère (inconvénient). Si vous vivez plus longtemps que votre espérance de vie calculée lors de la vente, le capital reçu lors de la vente sera inférieur au prix que vous auriez pu obtenir en percevant une rente (inconvénient). Vous touchez une somme importante dès la signature du contrat de vente (avantage).