Avocat : Bail commercial

Introduction – bail commercial

Le bail commerciel est un contrat de location qui permet à un locataire, propriétaire d’un fonds de commerce, d’exercer son activité commerciale dans des locaux dont est propriétaire son bailleur.

Le bail commercial ne peut porter que sur un local dans lequel un fonds de commerce est exploité.

Il est recommandé de recourir à un bail écrit sous seing privé, c’est à dire entre les parties, ou à un acte notarié.

En cas de problème avec un bail commercial, il est conseillé de vous faire assister par un avocat en bail commercial.

 
Besoin d’un avocat pour bail commercial ? Un avocat de notre réseau vous recontacte gratuitement
Être contacté
0176505252

 

Durée d’un bail commercial

La durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Le locataire peut donner congé à son bailleur tous les trois ans.

Le bailleur peut également donner congé au locataire tous les trois ans, mais seulement pour des raisons précises (ex : démolir l’immeuble, exécuter des travaux pour une opération de restauration immobilière).

Les parties peuvent également conclure un bail dérogatoire d’une durée maximum de 24 mois. Le bail dérogatoire permet de ne pas s’engager sur une longue période mais a comme inconvénient de ne pas permettre de fidéliser la clientèle.

Loyer d’un bail commercial

Le loyer initial est fixé librement par le bailleur et est normalement basé sur la valeur locative des locaux (prix dans le voisinage, environnement du local etc.).

Le loyer du bail commercial peut être révisé légalement tous les 3 ans, et doit correspondre à la valeur locative des locaux. La demande en révision est adressée par le bailleur au locataire par acte d’huissier ou lettre recommandée.

Le loyer du bail commercial peut également être révisé si la convention fixée entre les parties le prévoit. Cette révision sera alors automatiquement fixée par un indice de révision.

Le loyer du bail commercial peut enfin être augmenté à l’issue du bail de 9 ans, au moment du renouvellement du bail commercial. Là encore, l’augmentation devra correspondre à la valeur locative du local (ex : environnement du local etc.). 

Renouvellement d’un bail commercial

Le statut des baux commerciaux est très protecteur pour le locataire car la loi souhaite protéger celui qui exploite son activité. Le locataire bénéficie ainsi d’un droit au renouvellement du bail dans le but de pérenniser son entreprise.

Le bailleur peut cependant refuser de renouveler le bail commercial du locataire, mais là encore le locataire est protégé puisqu’il pourra alors le plus souvent bénéficier d’une indemnité d’éviction.

Droit au renouvellement

Le droit au renouvellement du bail commercial signifie que le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux, à la condition qu’il respecte les obligations de son contrat.

Le renouvellement du bail peut prendre trois formes : il peut être à l’initiative du bailleur, à l’initiative du locataire, ou alors par tacite reconduction.

Le renouvellement du bail à l’initiative du bailleur signifie que le bailleur doit adresser congé pour mettre fin au bail avec une offre de renouvellement. Le locataire peut accepter la reconduction, ou garder le silence (ce qui produit les effets d’une acceptation).

Le renouvellement du bail à l’initiative du locataire signifie que le locataire adresse au bailleur une offre de renouvellement au minimum 6 mois avant l’expiration du bail. Le bailleur dispose alors de 3 mois pour répondre.

Le renouvellement du bail peut enfin être tacite, c’est à dire en cas de silence des deux parties au contrat de bail commercial. Attention, dans ce cas le contrat ne se poursuit pas pour 9 ans mais pour une durée indéterminée.

 
Besoin d’un avocat pour bail commercial ? Un avocat de notre réseau vous recontacte gratuitement
Être contacté
0176505252

 

Refus du renouvellement

Le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail à son locataire.

Le locataire aura alors droit au versement d’une indemnité d’éviction en raison du préjudice qu’il subit (ex: trouver un nouveau local, perdre sa clientèle). La somme versée comprend la valeur marchande du fonds de commerce et les frais de réinstallation.

L’indemnité d’éviction peut être très élevée pour le bailleur, c’est pourquoi il peut changer d’avis dans un délai de 15 jours, et finalement décider de renouveller le bail commercial. On appelle cette possibilité le droit de repentir.

Attention : refuser le renouvellement du bail sansindemnité d’éviction

Le bailleur peut, dans certains cas, refuser le renouvellement du bail sans avoir à verser d’indemnité d’éviction. Cela sera notamment possible en cas de non-paiement du loyer, de démolition totale ou partielle de l’immeuble pour insalubrité u encore de reprise par le bailleur des locaux pour y vivre, lui ou sa famille. Il est conseillé de vous faire assister par un avocat en bail commercial pour ce genre de questions.

Fiche rédigée par nos experts