Avocat : Copropriété

Introduction - copropriété

La copropriété est mise en place dès lors qu’un immeuble est divisé en minimum deux lots appartenant à des propriétaires différents. Ces lots sont divisés en parties privatives et parties communes.

La copropriété est fondée sur un acte essentiel, le règlement de copropriété. Il existe différents organes de fonctionnement comme le syndic, le conseil syndical ou l’assemblée générale des copropriétaires.

En cas de problème lié à la copropriété, il est conseillé de vous faire assister par un avocat en copropriété.

 
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Parties privatives et parties communes en copropriété

Les parties privatives sont à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Il s’agit de l’intérieur des appartements, des cloisons intérieures, des caves, des balcons et emplacements de garages.

Les propriétaires des parties privatives utilisent librement cet espace, tout en respectant les droits des autres copropriétaires en évitant notamment les troubles du voisinage.

Les parties communes sont indivises entre tous les copropriétaires, c’est à dire qu’une modification des parties communes nécessite l’accord des copropriétaires. Il s’agit notamment des parcs et jardins, les couloirs ou encore les ascenseurs.

Travaux et charges de copropriété

La copropriété suppose d’assumer un certain nombre d’obligations dont celle de payer ses charges et de faire face aux dépenses utiles et nécessaires à la vie collective. Les travaux représentent environ 80% des dépenses de copropriété.

Les règles de la copropriété varient selon que les travaux doivent s’effectuer dans les parties communes ou dans les parties privatives.

Travaux dans parties privatives de copropriété

Les travaux dans les parties privatives sont décidées par le seul propriétaire du logement. Cela ne nécessite en principe pas une autorisation de l’assemblée générale, sauf si ces travaux portent atteinte aux parties communes de l’immeuble.

Par exemple, les travaux dans les parties privatives qui touchent au chauffage collectif ou encore aux canalisations nécessitent une autorisation en assemblée générale car ils affectent les parties communes.

Travaux dans parties communes de copropriété

Les travaux affectant les parties communes doivent faire l’objet d’un vote en assemblée générale. La majorité requise varie selon le type de travaux.

A titre d’indications, la majorité simple est requise  pour les travaux d’entretien. Il faudra recueillir la majorité absolue pour le ravalement de l’immeuble et même l’unanimité des votes en cas de volonté de rajouter un élément de construction.

Les copropriétaires qui ont voté les travaux sont tenus de les payer. Le syndic percevra également des honoraires pour la gestion courante (ex : travaux d’entretien) et parfois des honoraires spécifiques (ex : pour le suivi des travaux).

Charges de copropriété

Les charges de copropriété sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires. Elles correspondent à des dépenses d’usage, d’entretien et de fonctionnement des parties communes.

Les charges communes sont payées par tous les copropriétaires et concernent l’entretien des parties communes : entretien des espaces verts, couloir et escalier...

Attention : non paiement des charges de copropriété

Si un copropriétaire ne paye pas ses provisions sur charges, le syndic dispose de moyens d’actions rapides. Il peut engager une action judiciaire qui débouchera dans certains cas sur une saisie des biens du copropriétaire.

Les charges spéciales sont réparties sur la base du critère de l’utilité que l’équipement ou le service a pour le copropriétaire concerne. Elles visent l’usage et le fonctionnement des services collectifs : entretien de l’ascenseur, frais de chauffage collectif..

Assemblée générale des copropriétaires

L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée au moins une fois par an. Il s’agit d’un moment très important dans la vie de la copropriété car c’est au cours des assemblées générales que sont votées toutes les décisions importantes.

Le contentieux relatif aux décisions prises en assemblée générale est très important, car les décisions prises peuvent avoir des conséquences importantes (ex : modification des charges à payer au syndic, suppression du poste de concierge etc.).

Convocation

L’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par le syndic, le président du conseil syndical ou encore le mandataire judiciare (ce qui est rare en pratique).

Le syndic doit adresser une convocation à tous les copropriétaires, mais aussi à des mandataires en cas de lots indivis ou de démembrement de propriété. Par exemple, les convocations à l’assemblée générale sont adressées à celui qui détient l’usufruit.

La convocation à l’assemblée générale doit être adressée au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale, sinon l’assemblée générale sera nulle. Tout copropriétaire pourra donc saisir la justice afin de demander de ne pas appliquer les décisions.

Fonctionnement

Les copropriétaires votent à chaque assemblée et peuvent se faire représenter en cas d’absence par un copropriétaire ou même par une personne étrangère à la copropriété.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix égal à sa quote-part de parties privatives. Le principe n’est pas celui de l’égalité des voix, il faudra regarder au cas par cas.

Les travaux et la modification des charges doivent faire l’objet d’une majorité des voix de tous les copropriétaires qu’ils soient présents, représentés ou absents (on parle de majorité absolue).

L’unanimité des copropriétaires est parfois requise, par exemple en cas de construction de nouveaux bâtiments, ou en cas de modification de la répartition des charges.

Contestation des décisions

Toute décision prise en assemblée générale peut être contestée, mais uniquement par les copropriétaires absents non représentés lors de l’assemblée générale, ou par ceux qui ont voté contre.

La contestation d’une décision prise en assemblée générale doit être faite dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d'assemblée générale de copropriété par le syndic.

Attention : respect delais de convocation

Toute décision prise en assemblée générale alors que le délai de convocation de 21 jours n’a pas été respecté entrainera la nullité des décisions prises lors de cette assemblée générale. 

Syndic de copropriété

Le syndic de copropriété a pour mission de gérer et administrer un immeuble en copropriété pour le compte de ses copropriétaires.

Le syndic est l’objet de nombreux contentieux : 50% des copropriétaires estiment que le syndic ne remplit pas correctement son rôle. En cas de problème avec le syndic de copropiété, il est conseillé de vous faire assister par un avocat en copropriété.

Le contrat de syndic fait l’objet d’un vote en assemblée générale à la majorité absolue.

La rémunération du syndic comprend des honoraires forfaitaires pour la gestion courante de l’immeuble (travaux d’entretien etc.) et parfois des honoraires spécifiques (suivi des travaux etc.).

Nomination du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété peut prendre plusieurs formes : les copropriétaires peuvent décider de choisir un syndic bénévole ou un syndic professionnel qui pourra être une personne publique ou privée.

La nomination du syndic peut intervenir de trois façons : le règlement de copropriété, le vote en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires ou par le président du tribunal de grande instance.

Rôle du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété exécute les dispositions du règlement de copropriété. Par exemple, il doit tout mettre en oeuvre pour faire cesser les infractions au règlement de copropriété comme l’encombrement des parties communes, le stationnement non autorisé de voitures etc.

Le syndic de copropriété assure la garde, l’entretien et la conservation de l’immeuble. Les gros travaux et charges de copropriété nécessitent préalablement un vote en assemblée générale (ex: mise en place d’un ascenseur)

Le syndic de copropriété. Par exemple, c’est lui qui ouvre un compte bancaire au nom du syndicat sur lequel sont versées toutes les sommes que le syndic reçoit.

 
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Responsabilité du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété peut à la fois engager sa responsabilité civile, sous forme de dommages et intérêts, mais aussi sa responsabilité pénale.

La responsabilité civile du syndic peut être engagée en cas de faute causant un dommage à un tiers ou à un copropriétaire. Par exemple, le syndic pourra engager sa responsabilité s’il n’exécute pas bien les dispositions du règlement de copropriété.

La responsabilité pénale du syndic peut être engagée en cas d’abus de confiance (ex : fausse information), escroquerie (ex : détournement de fond). Plus largement, sa responsabilité sera engagée chaque fois qu’il commet une infraction pénalement sanctionnée.

Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document qui définit les parties privatives et les parties communes de l’immeuble. Il détermine les règles d’administration des parties communes et répartit les charges attachées à chaque lot.

Le règlement de copropriété définit la destination de l’immeuble, c’est à dire l’affectation possible des lots dans la copropriété. Par exemple, le règlement de copropriété peut interdire certaines activités trop bruyantes ou odorantes (ex : restaurant).

La modification des conditions d’usage des parties privatives nécessite le vote de l’unanimité des copropriétaire (ex : souhait d’un des copropriétaires de modifier son logement pour l’exercice de l’exercice d’une profession libérale).

Le règlement de copropriété doit impérativement être respecté par tous les copropriétaires sans exception, sinon le syndic de copropriété pourra saisir la justice. 

Fiche rédigée par nos experts