Avocat : Location

Introduction - location

La location, ou contrat de bail, est un contrat par lequel le bailleur s’engage, moyennant un loyer que le locataire s’engage à payer, à permettre la jouissance d’un logement. On constate que 40% des ménages sont locataires.

La location connait le principe de non-discrimination. Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour raison discriminatoire (ex : origine, orientation sexuelle, religion etc.).

En cas de problème lié à une location (locataire ou propiétaire), il est conseillé de vous faire assister par un avocat en location.

 
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Contrat de location

Le contrat de location est établi par écrit et peut être conclu directement entre le propriétaire et le locataire, ou peut être rédigé par l’intermédiaire d’un professionnel (ex : agent immobilier, notaire).

Le contrat de location contient différents types de clauses : clauses obligatoires (nom et adresse du propriétaire, durée de location, montant et termes de paiement du loyer) et des clauses facultatives, selon la volonté des parties.

Le contrat de location est complété par des documents annexes (état des lieux, extraits du règlement de copropriété) et les diagnostics (performance énergétique etc.).

Durée de bail de location

La durée minimale du bail est de trois ans si le bailleur est un particulier, et de six ans si le propriétaire est une personne morale. A la fin du bail, il peut y avoir une reconduction.

Le contrat de bail peut être de courte durée, c’est à dire de moins d’un an si cela est prévu dans le bail (ex : bailleur souhaitant prendre sa retraite dans le logement).

Obligations du bailleur et du locataire

Le contrat de location fait naitre des obligations au bailleur du logement (délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation), mais aussi au locataire (paiement du loyer, entretien courant des lieux).

En cas de non-respect des obligations du locataire, le bailleur peut résiliation le contrat de location, et expulser le locataire. Cela explique le contentieux important dans ce domaine, il est alors conseillé de vous faire assister par un avocat en location.

Obligation du bailleur

Le bailleur est tenu de délivrer à son locataire un logement décent, ne présentant aucun risque manifeste tant pour la santé que la sécurité (ex : pièce principe d’au moins 9m2, installation d’alimentation en eau potable).

Attention : Respect des caractéristiques de décence

Si le logement ne correspond pas aux caractéristiques de décence, le juge peut condamner le bailleur à réaliser les travaux ou décider de réduire ou suspendre le paiement du loyer.

Le bailleur doit également proposer un logement en bon état d’usage et de réparation. Le locataire doit pouvoir jouir d’un usage paisible des lieux et donc le bailleur doit réaliser les grosses réparation (chaudière, toiture etc.).

Obligation du locataire

Le locataire doit d’abord payer le loyer et les charges aux dates convenues. Sinon, le locataire s’expose à une procédure d’expulsion.

Le locataire doit assumer et réparer les dégradations et pertes qui sont de son fait, sauf en cas de faute du bailleur (exemple : logement en mauvais état dès le départ).

Le locataire doit assurer l’entretien courant des lieux, sauf en cas de vétusté ou vice de construction. Cette obligation dure jusqu’à la fin du contrat de location.

Le locataire ne peut apporter des aménagements qui aboutissent à une transformation des locaux (ex : logement personnel reconverti en logement commercial) si cela n’est pas prévu dans le contrat de bail, et si le bailleur ne donne pas son accord écrit.

Le locataire n’a pas le droit de sous-louer le logement loué sauf en cas d’accord écrit du propriétaire. Dans ce cas, le locataire est responsable des agissements du sous-locataire (ex : les dégradations causées par le sous-locataire seront à la charge du locataire).

Attention : le locataire qui loue son logement sans l’accord express de son propriétaire s’expose à une résiliation de son bail pour non-respect de ses obligations. 

Loyer et charges de location

Le paiement du loyer et des charges de location constitue l’obligation la plus importante du locataire. Le loyer inscrit dans le contrat de location peut connaitre des modifications durant le bail (révision) ou à la fin du contrat (augmentation).

Attention : non-paiement du loyer

En cas de non-paiement du loyer, le locataire s’expose à la résiliation de son contrat de bail, et à son expulsion.

Le locataire doit également s’acquitter des charges locatives qui correpondent aux dépenses faites par le propriétaire qu’il est en droit de se faire rembourser.

Le loyer initial est fixé par bailleur et son montant peut évoluer en cours de bail en cas de clause de révision. La révision du loyer en cours de bail est basée sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.

Augmentation du loyer

Le loyer peut être augmenté à la fin du contrat de location, lors du renouvellement du bail.

Le propriétaire a l’obligation d’adresser au locataire une offre de renouvellement de bail avec augmentation de loyer au moins 6 mois avant l’échéance du contrat de location.

Bon à savoir : négociation loyer

Le locataire peut accepter le nouveau loyer ou le refuser. Dans ce cas, une des parties peut saisir la commission de conciliation ou le tribunal.

Le loyer peut être majoré si le propriétaire envisage de faire des travaux d’amélioration, c’est à dire des travaux qui apportent un confort supplémentaire au logement (ex : fenêtre double vitrage).

Charges locatives

Les charges correspondent à des sommes que le bailleur a reglées au titre de dépenses qu’il en droit de se faire rembourser par le locataire.

Les principales charges locatives correspondent aux dépenses pour services rendus (ex : charges d’ascenseur, dépenses de chauffage collectif), les dépenses qui correspondent à des services (ex : taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Attention : le locataire ne paye pas toutes les charges !

Certaines dépenses ne sont pas récupérables sur le locataire et restent à la charge du bailleur (ex: grosses réparations, taxe foncière, honoraires du syndic).

Le locataire paye souvent les charges au moyen de provisions sur charges tous les mois en plus de son loyer.

La régularisation annuelle des provisions sur charges est obligatoire, c’est-à-dire que le bailleur arrête les comptes des dépenses réellement engagées une fois par an. 

 
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Fin de contrat de location

La location est un contrat conclu pour une durée de six ans. A ce terme, le contrat peut être renouvelé de façon tacite, ou alors le bail peut arriver à sa fin.

Il existe différents cas de fin du contrat de location, avec des effets particuliers : congé du locataire ou du bailleur, résiliation du bail. Le locataire peut également dans certains cas et aux termes d’une procédure, se voir expulser.

Congé du locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail, à condition de prévenir le bailleur 3 mois à l’avance, c’est-à-dire en respectant un préavis de trois mois.

Le préavis du locataire peut être réduit à un mois dans certains cas : mutation, perte d’emploi, bénéficiaire du Revenu de Solidarité Active (RSA).

Congé du bailleur

Le bailleur ne peut donner congé à son locataire que dans le cas ou il a respecté certaines conditions : congé pour reprise, congé pour vente, congé pour motifs légitimes et sérieux.

Le bailleur peut d’abord donner congé à son locataire à condition de reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou une personne de sa famille. Ce logement devra être utilisé à titre de résidence principale.

Le bailleur peut donner congé s’il envisage de vendre le logement loué. Dans ce cas, le locataire dispose d’un droit de préemption, c’est à dire qu’il est prioritaire pour l’achat du logement.

Le bailleur peut enfin donner congé pour motifs légitimes et sérieux, notamment si le locataire connait des retards répétés de paiement du loyer et des charges, ou encore en cas de sous-location non autorisée.

Procédure de congé

Le congé est adressé par le bailleur à son locataire en respectant un préavis de six mois. Le bailleur doit adresser le congé à chacun des titulaires du bail (ex : colocation).

Attention : Le conjoint cotitulaires du bail

Les conjoints sont automatiquement cotitulaires du bail même si un seul a signé le contrat, alors que les partenaires pacsés ne le sont pas. Dans le premier cas, le bailleur devra donc envoyer le congé aux deux conjoints.

Résiliation du bail de location

Le contrat de bail peut être résilié en présence de clause résolutoire, c’est à dire de clauses permettant de résilier le bail automatiquement en cas de manquement du locataire à une de ses obligations.

En l’absence de clause résolutoire, le bailleur peut demander la résiliation du contrat devant le juge qui devra apprécier si le non-respect des obligations du locataire peut justifier ou non la résiliation du bail. 

Fiche rédigée par nos experts