Avocat : Viager

Introduction – viager

Le viager consiste à acheter un bien immobilier en versant un premier capital à la signature du contrat puis une rente durant toute la vie du vendeur. Il s’agit pour le vendeur de s’assurer un revenu complémentaire jusqu’à son décès.

La vente vente en viager désigne une modalité particulière de contrat de vente d’immeubles, qui est fondé sur l’incertitude, l’aléa étant la durée de vie du vendeur.

En cas de viager, il est conseillé de vous faire assister par un avocat en viager.

 
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Fixation du montant de la rente d’un viager

La viager consiste à acheter un bien immobilier en versant un premier capital appelé «le bouquet», qui est la partie du prix payé à la signature du contrat.

L’acheteur verse ensuite une somme de façon mensuelle ou trimestrielle, la rente. Cette rente est versée au vendeur jusqu’à ce que le vendeur décède.

Le prix payé va dépendre de la durée de vie du vendeur. Il n’existe donc pas de rente moyenne.

Bon à savoir : impôts dans le cadre d'un viager

Il faut calculer l’imposition sur le revenu liée aux rentes viagères en amont de l'achat pour ne pas avoir de mauvaise surprise par la suite ! 

La rente est fixée d’un commun accord entre les parties en fonction principalement de la valeur du bien et de l’espérance de vie du vendeur. Les compagnies d’assurance permettent de calculer le prix pour fixer la rente.

Le contrat de viager prévoit le plus souvent une clause d’indexation du montant de la rente, qui permettra une révision annuelle de la rente.

Obligations des parties lors d’un viager

Le viager peut prévoir dans le contrat une répartition des charges et des travaux entre les parties.

Généralement, l’occupant supporte toutes les charges courantes (ex : taxe d’habitation, dépenses d’entretien...).

Il faut distinguer selon que le bien est vendu libre ou occupé. Dans le premier cas, l’acquéreur supporte tous les charges (ex : gros travaux) tandis que dans le second cas il n’a pas à supporter certaines charges.

En cas de non-paiement de la rente, le vendeur peut vendre le bien aux enchères. Le contrat de viager peut également être annulé en cas d’impayé de la renté, on appelle cela la clause résolutoire.

 
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Décès du vendeur lors d’un viager

Le décès du vendeur constitue le point de départ de la prise de possession du bien par l’acquéreur.

Attention : vente nulle

La vente est nulle si le vendeur meurt dans les 20 jours de la signature du contrat d’une maladie dont il était atteint à cette date. Cela s’explique par la nécessité d’un aléa, d’une incertitude. 

Fiche rédigée par nos experts